Задаток, аванс и обеспечительный платеж при покупке квартиры

В рамках статьи Покупка квартиры на вторичном рынке мы рассмотрим три распространенных платежа – аванса, обеспечительного платежа и задатка, наиболее часто применяемых при сделках купли-продажи жилых помещений, их особенностях и различиях.

Очень часто для подтверждения своих намерений совершить сделку покупатель и продавец договариваются о предоплате. Для согласования сторонами какой платеж должен быть совершен: обеспечительный, авансовый или задаток необходимо понимать их суть, различия и правовые последствия их применения.

Задаток

Задаток это платеж, который уплачивается покупателем продавцу:

  • в счет платежа по договору купли-продажи и
  • в обеспечение заключения и/или последующего исполнения договора.

Для примера:

Стороны в предварительном договоре обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, по которому покупатель вносит задаток, который в последующем будет зачтен в счет платежа по договору купли-продажи. Если договор купли-продажи не будет заключен, то в зависимости по чьей вине он не был заключен, задаток остается либо у продавца, либо возвращается покупателю.

Особенности задатка

Условие о задатке в обязательном порядке должно фиксироваться сторонами в письменной форме, обычно это фиксируется сторонами в предварительном договоре купли-продажи квартиры.

Если возникнут сомнения о том, чем является сделанный платеж, то несоблюдение письменной формы автоматически классифицирует данный платеж, как авансовый.

Последствия не заключения/неисполнения договора купли-продажи при задатке:

  • Если договор не исполнен/не заключен по вине покупателя который дал задаток, то последний остается у продавца.
  • Если договор не исполнен/не заключен по вине продавца, то последний возвращает задаток покупателю в двухкратном размере.

Для кого более обременителен задаток можно понять из предложения выше.

Внимание!

Хочется отметить, что в случае, если например договор не был заключен по обстоятельствам, за которые ни одна сторона не отвечает (например не получение разрешения на сделку органов опеки и попечительства), то задаток должен быть возвращен в ранее уплаченном размере.

Если при наступлении события, когда стороны должны заключить договор, но они этого не сделали по обоюдному согласию либо не проявили инициативу направленную на заключение договора (например путем направления письма о готовности заключить договор и ожидании данной готовности от другой стороны с предложением организационного механизма), то задаток также должен быть возвращен в полученном ранее размере.

Аванс

Сразу хочется отметить в гражданском законодательстве нет определения авансового платежа. Его определение можно вывести из ряда правовых норм.

Аванс это платеж, осуществляемый в счет выполнения покупателем обязательства по оплате по договору о покупке квартиры, который стороны заключили или хотят заключить.

Особенности аванса

Аванс, помимо платежного назначения, не несет в себе обеспечительной или штрафной функции, а носит скорее «психологически-успокоительный» характер подтверждающий намерение покупателя приобрести помещение.

Последствия не заключения договора купли-продажи при авансовом платеже:

При не заключении договора по любой причине аванс должен быть возвращен покупателю в том размере в котором он был уплачен.

Обеспечительный платеж, как альтернатива авансовому платежу.

При нежелании продавца нести негативные последствия, которые могут наступить для него при возврате задатка (при увеличении последнего при возврате в два раза), рекомендуется использовать обеспечительный платеж.

Обеспечительный платеж несет в себе как платежную функцию так и обеспечительную, при этом при возврате его не делаясь для продавца более обременительным, как при задатке.

При не заключении договора по вине продавца обеспечительный платеж должен быть возвращен покупателю в том размере, в котором был ранее уплачен.

При заключении договора обеспечительный платеж может быть засчитан в счет платежа по заключенному договору.

Leave a Reply

девять + 17 =