Порядок взыскания неустойки с застройщика за несвоевременную передачу квартиры

В статье будет изложен порядок взыскания неустойки с застройщика, который нарушил срок передачи объекта строительства.

Застройщик должен передать дольщику объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (ДДУ).
За нарушение сроков передачи объекта долевого строительства Законом N 214 от 30.12.2004 (далее «Закон о долевом участии/Закон») предусмотрена санкция в виде законной неустойки — пени.

Право взыскивать пени имеет дольщик, который:

  • надлежащим образом выполнил условия об оплате по ДДУ;
  • не уклоняется от получения готового объекта.
Инфографика о взыскании неустойки с застройщика

Согласно Закону о долевом участии пени рассчитывается следующим образом:

Стоимость уплаченная по ДДУ × кол-во дней просрочки × 21 × 1/300 (одна трехсотая от ставки рефинансирования = размеру ключевой ставки2) × Х%3 (размер ключевой ставки)

если покупатель физическое лицо, то пени уплачивается в двойном размере.
2 c 01 января 2016 года ставка рефинансирования не применяется (несмотря на ее указание в Законе о долевом участии), а применяется ключевая ставка, при этом для расчета пеней в соответствии с Законом о долевом участии ставка рефинансирования приравнивается к размеру ключевой ставки.
3 При расчете пеней за определенный период, в котором происходило изменение ключевой ставки, пени считаются за каждый период, в котором действовала данная ставка.

Порядок взыскания неустойки с застройщика

Подготовьте и направьте письмо застройщику.

В письме необходимо указать:

  • Данные покупателя (паспортные данные), данные ДДУ;
  • Количество дней просрочки передачи объекта строительства;
  • Расчет пени;
  • Срок (желательно не менее 5 дней с даты получения уведомления) для добровольного удовлетворения требований.
  • Банковские реквизиты, чтобы застройщик в случае согласия с заявленными требованиями имел представление куда переводить денежные средства.

В письме напомните застройщику, что подобные дела дополнительно регулируется Законом о защите прав потребителей, в котором предусмотрена ответственность в виде штрафа за добровольное неудовлетворения требований покупателя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу покупателя, также напомните, что с него в случае обращения в суд будут взысканы расходы на представителя, размер госпошлины.
Далее претензия направляется либо по адресу, указанному в ДДУ — для направления корреспонденции, если такой не предусмотрен — по юридическому адресу.
Актуальный юр адрес застройщика можно посмотреть на сайте ФНС РФ.
Претензию также можно вручить лично в офисе застройщика, получив соответствующую отметку о ее получении.

Подготовка и подача заявления в суд с иском о взыскании неустойки с застройщика за несвоевременную передачу жилого помещения

После того как срок представленный для удовлетворения требований в добровольном порядке прошел, а требования покупателя не удовлетворены необходимо обращаться в суд.
Если дольщиком выступает физическое лицо, то заявление подается в суд общей юрисдикции.

В соответствии с положениями процессуального законодательства и Закона о защите прав потребителей заявление в суд может быть подано:

  • по месту нахождения ответчика (общий порядок);
  • может быть подано по месту нахождения покупателя;
  • в суд, о котором стороны договорились в ДДУ (договорная подсудность: НО либо по месту нахождения истца или ответчика).

Заявление в суд должно содержать:

  • 1. Реквизиты сторон ДДУ и самого договора;
  • 2. Обстоятельства дела;
  • 3. Расчет пени;
  • 4. Описание требований дольщика (взыскать пени, штраф, расходы на представителя, государственную пошлину и иные судебные расходы и т.д.);
  • 5. Описание обстоятельств направления претензии и не получение ответа на нее;
  • 6. Описание приложенных к заявлению документов.

К заявлению необходимо приложить документы, указанные в заявлении в суд, а также документ подтверждающий оплату госпошлины.
Документы подаются в суд в 2-х экземплярах (один для суда, второй для ответчика). Суд после получения пакета документов самостоятельно направит застройщику его комплект документов.
Документы подаются в копиях (по практике), заверенных подписью заявителя или его представителя (если такие полномочия представлены в доверенности). При предоставлении копий в заявлении необходимо сделать отметку о том, что оригиналы будут представлены на обозрение суда в судебном заседании.

Госпошлина

Если сумма иска не превышает 1 млн. рублей, то госпошлина истцом не уплачивается.
При сумме иска свыше 1 млн. рублей, пошлина рассчитывается (и уплачивается) в порядке предусмотренном ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ, за вычетом суммы госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн. рублей.

Особенности рассмотрения дел о взыскании пени с застройщика

После того как заявление направлено в суд и успешно им принято истец получит по почте определение о назначении заседания в суде.
Основной особенностью данной категории дел является вопрос снижения пени судом по заявлению ответчика.
Хочется отметить, что согласно законодательству снижение неустойки и штрафа должно осуществляться исключительно по заявлению ответчика (как письменному, так и устному) с обязательным предоставлением доказательств того, что заявленный размер неустойки является сильно завышенным и несет обогатительный характер, а не компенсационный характер (в правовой доктрине предполагается, что любая неустойка должна носить только компенсационных характер).

При этом:

  • дольщик не обязан доказывать причиненные ему убытки;
  • неправомерное поведение застройщика не должно быть ему более выгодным чем правомерное поведение.

Пример: пользование деньгами дольщика для застройщика не должно быть более выгодным, чем например, если бы застройщик брал эти деньги в кредитной организации.
Поэтому рекомендуется, при заявлении ответчиком требования о снижения судом неустойки, иметь под рукой распечатанную информацию с сайта ЦБ РФ о среднем размере ставок, действовавшим в период просрочки, по краткосрочному кредиту (до одного года) для юридических лиц.
Данная информация покажет суду, что если снизить размер неустойки ниже процентных ставок по кредитам для юридических лиц, то тогда окажется, что застройщику выгоднее пользоваться деньгами дольщика неправомерным способом, что недопустимо.
Несмотря на вышеуказанные обстоятельства практика по снижению пени судами очень разнообразна. Для примера суды несмотря на мотивированную аргументацию истца в судебном процессе снижают размер неустойки более чем в 20 раз.
Все вышесказанное (по вопросу снижения) относится и к штрафу, который подлежит взысканию с застройщика в судебном порядке, в случае если он отказался удовлетворить в добровольном порядки требования истца, указанные в досудебной претензии.
Хочется отметить, что суд обязан взыскать с застройщика штраф самостоятельно даже в случае, если в исковом заявлении отсутствует указанное требование.

Leave a Reply

16 + 20 =