Уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве

В настоящей статье будет рассмотрен порядок и условия осуществления уступки прав требования к застройщику по договору долевого участия в строительстве (далее также ДДУ) помещения в жилом доме. Иными словами будет рассмотрен порядок, условия заключения соглашения об уступке прав по ДДУ.

Схема_как купить квартиру, дом, участок на вторичном рынке

Данный способ приобретения квартир, помещений в многоквартирных домах является распространенным явлением на рынке жилья.

Для осуществления указанной сделки (соглашения об уступке прав по ДДУ) законодательством РФ предусмотрены определенные условия, без осуществления которых провести сделку не получится.

Хочется отметить, что соглашение об уступки права по ДДУ не изменяет условия договора долевого участия, не прекращает его действие, оно заменяет только его стороны, с одного участника на другого.

Стороны соглашения об уступке права требования:

  • цедент (он же участник строительства) — это обладатель права требовать помещение от застройщика, который в соответствии с условиями соглашения об уступке будет передавать свои права новому лицу;
  • цессионарий – это лицо, которое в соответствии с соглашением будет принимать права требования к застройщику помещения по ДДУ.

Важно: цедент (участник строительства) отвечает (принимающая сторона) перед цессионарием только за действительность передаваемых по соглашению прав, но не за выполнение застройщиком своих обязательств.

Условия для уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве

  • Соглашение об уступке прав по ДДУ возможно в случае, если:
  • ДДУ зарегистрирован;
  • не подписан акт приема-передачи помещения;
  • ДДУ полностью оплачен.
Реестр рисков при покупке квартиры, дома участка
Инфографика об условиях заключения договора об уступке прав по договору долевого участия

Но если ДДУ оплачен не в полном объеме, тогда соглашением о переуступке права требования включаются условия о переводе как прав так и обязанностей. Долг по ДДУ переходит на нового участника, принявшего права по соглашению об уступке права требования.

При переводе долга на новое лицо, необходимо получить согласие застройщика.1

1 Данное согласие может быть заранее получено, путем включения соответствующего одобрения в Договор долевого участия в строительстве.

Полезно: рекомендуется перед совершением сделки получить от застройщика справку о наличии либо отсутствии задолженности цедента перед застройщиком. Это поможет избавиться от возможных будущих проблем, если вдруг выяснится, что оплата по ДДУ была произведена не в полном объеме.

Важно: в случае если цедент приобретал права по ДДУ с помощью заемных средств от банка, то при заключении соглашения об уступки прав необходимо получить его согласие на совершение сделки.

В ДДУ может быть предусмотрена обязанность цедента получать предварительное согласия застройщика (или последующее уведомление) на заключение соглашения об уступки прав по ДДУ. Поэтому важно во избежание негативных последствий для сторон соглашения получить согласие от застройщика перед его заключением.

Требования к договору об уступке права требования по договору долевого участия в строительстве

Форма соглашения об уступке прав по ДДУ: письменная, с обязательной государственной регистрацией.

Оплата по соглашению: если цедентом выступает юридическое лицо, то оплата по соглашению может осуществляться только после государственной регистрации соглашения.

Реестр рисков при покупке квартиры, дома участка
Порядок регистрация соглашения об уступке прав по ДДУ:

  • осуществляется по заявлению двух сторон;
  • соглашение предоставляется в регистрационный орган минимум в 2 экземплярах;
  • обязательным документом, который должен быть приложен к соглашению является документ, подтверждающий оплату по ДДУ цедентом застройщику. Документ выдается либо застройщиком, либо банком, через который велись расчеты.

Важно: при регистрации соглашение об уступке прав по ДДУ, следует учитывать:
— если сторона соглашения физическое лицо, то оно сдает документы в любое удобное ей МФЦ;
— если сторона юридическое лицо, то оно сдает документы на регистрацию либо в территориальный орган Росреестра либо в МФЦ.

Оплата государственной пошлины: размер государственной пошлины за регистрационные действия составляет – 350 рублей.
Если расчеты по ДДУ между застройщиком и цедентом осуществляются с помощью счета эскроу2, то с момента регистрации соглашения об уступки к цессионарию переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенного цедентом с банком, через который осуществляются расчеты.

2 Суть счета эскроу, можно проиллюстрировать на следующем примере: покупатель открывает счет в банке на сумму квартиры, которую продавец сможет забрать при наступлении определённого условия. К таким условиям можно отнести, например предоставлении продавцом в банк выписки из Росреестра о переводе прав на квартиру на покупателя.

Схема_как купить квартиру, дом, участок на вторичном рынке
Реестр рисков при покупке квартиры, дома участка

Leave a Reply

двенадцать − 7 =