2018 год! Новые требования к застройщику по Закону о долевом участии в строительстве

Нововведения в долевом строительства с 2018 года.

Громкие дела вызывающие большой общественный резонанс связанные с банкротствами застройщиков, тысячи «кинутых» дольщиков заставило государство более пристально обратить свое внимание на регулирование долевого строительства, а именно на ужесточение требований предъявляемых к застройщикам, дабы отсечь добросовестных профессиональных участников долевого строительства от сомнительных субъектов напрягающих обстановку в стране своими недобросовестными действиями. Президент призвал отказаться от института долевого строительства в пользу проектного финансирования в ближайшие три года.

Основной блок поправок был внесен в Закон о долевом строительстве (Закон) в 2016-2017 году, которые вступают в силу с 01 июля 2018 года.

Государство подняло довольно высокую правовую и финансовую планку для того, чтобы будущий строитель смог привлекать деньги граждан для строительства жилых домов, в том числе таун хаусов и апартаментов.

В данной статье мы рассмотрим наиболее существенные поправки в Закон, которые вступят в силу с 01.07.2018 года.

“Страховой агент” от государства

Государством будет наконец то создан Фонд защиты прав граждан — участников строительства (Фонд), который будет в будущем, в случае невыполнения своих обязательств строителем перед участниками, либо выплачивать компенсации, либо осуществлять достройку объекта силами нового привлеченного строителя.

Поправками вводится один из очень важных механизмов защиты дольщика, связанный с Фондом защиты прав граждан, суть которого заключается в том, что застройщик до регистрации договора долевого участия (ДДУ) должен будет внести деньги в Фонд в размере 1,2% от цены каждого заключенного им ДДУ.

При этом в Законе сказано, что денежные средства по ДДУ должны быть уплачены участником после регистрации договора.

При регистрации ДДУ регистрирующий орган в обязательном порядке запрашивает у Фонда информацию о том произвел ли застройщик отчисление в Фонд или нет. Если в Фонд деньги не перечислялись последует отказ в регистрации.

Требования к застройщику

При получении разрешения на стройку после 01.07.2018 года строитель обязан:

  • иметь земельный участок должен быть либо в собственности строителя или находится в аренде;
  • называться «специализированным» застройщиком;
  • иметь опыт* стройки в качестве тех заказчика, ген подрядчика или застройщика в общей сложности не менее 10 000 квадратных метров.

* В данном случае имеется ввиду, что юридическое лицо – будущий застройщик должен либо сам иметь опыт строительства такого объема жилья либо может просто входить в группу компаний или иметь дочерние компании, которые уже осуществляли строительство в указанных объемах;

  • осуществлять стройку объектов только по одному разрешению на строительство;

Застройщик не может заниматься никакой другой деятельностью, кроме как строительной.

Финансовые требования к застройщику и новые процедуры

Поправками в Закон также:

  • установленные более высокие требования к бухгалтеру и директору организации;
  • при получении разрешения на стройку размер собственных средств соискателя не должен быть менее 10 % от стоимости стройки;
  • обязательства соискателя на момент получения разрешения на стройку не связанные со стройкой не должны превышать 1 % стоимости строительства;
  • не должно быть финансовых обязательств (займы, кредиты и т.п.), кроме тех которые связаны со стройкой;
  • строитель обязан ежеквартально размещать на своем официальном сайте бухгалтерскую отчетность и аудиторское заключение на него;
  • открыть у аккредитованном государством банке расчетный счет, по которому будет осуществляться финансовые операции, связанные со строительством.

Банк будет осуществлять контроль за финансовыми операциями застройщика, проверяя расчетные документы, документы основания платежей и при необходимости, в случае выявления сомнительных операций, будет уведомлять контролирующие органы об этом;

Все финансовые операции по счету застройщика теперь регламентированы законом о долевом строительстве.

В Законе закреплен перечень операций, на которые строителю разрешается тратить привлеченные деньги – например расходы на стройку, оплата за участок, налоги и т.д. При этом тех заказчик и ген подрядчик застройщика также обязаны открыть в данном банке расчетные счета для проведения операций связанных со строительством объекта.

На наш взгляд перечень операций по расходованию денежных средств не является закрытым, но Законом в части расходов установлен важный принцип не допущения осуществления операций по счету строителя в целях, не связанных с привлечением средств граждан и со строительством МКД в пределах одного разрешения на стройку.

При расчетах с контрагентами установлено ограничение на выплату авансовых платежей по договорам, которые не могут в совокупности превышать 30 процентов от стоимости стройки. То есть по смыслу законодателя контрагент застройщика сначала должен выполнить свое обязательство, связанное со строительством и только после этого с ним будет осуществлен расчет по договору.

Создание информационной системы

С начала 2018 года создается информационная система (ЕИСЖС), которая будет находиться в открытом доступе и будет содержать в себе информацию о долевом строительстве, а именно информацию о разрешении на стройку, на ввод объектов строительства в эксплуатацию, документы на участок, строительный проект, сведения об уплате строителем взносов в Фонд, бух и фин отчетность и другое.

Но как показывает практика подобные системы редко запускаются в заявленный срок или запускаются, но начинают создавать больше проблем чем благ.

Выводы

При правильном развитии практики применения новых норм, можно надеяться на значительное улучшение положения на рынке долевого строительства особенно на фоне нестабильной экономики в стране. Но тут в данном случае все будет зависеть от воли государства, так как в России законов очень много, но вот вопросы их исполнения всегда оставляли желать лучшего.

Leave a Reply

3 + 2 =