Титульное страхование

Полезно: настоящая статья входит в цикл публикаций посвященных страхованию в жилищной сфере, в рамках которого рассматриваются такие вопросы как:

Договор титульного страхования рациональней заключать до заключения основного договора купли-продажи недвижимости, так как в этом случае:

  • юридическую экспертизу сделки проведет страховщик;
  • размер страховой премии будет ниже.

Принципиальное различие титульного страхования от обычного страхования имущества, в том что: в перовом случае под защитой титул собственности, а во втором страховой интерес обращен к объекту страхования в натуре (машина, дом и т.д.).

Инфографика зачем нужно титульно страхование

Полезно: не вдаваясь в теоретические нюансы, что следует понимать под титулом собственности на недвижимость, ограничимся тем, что сведения о титуле подлежат учету в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Право собственности признается зарегистрированным с момента внесения сведений в ЕГРН

Иными словами страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости – это защита записи в ЕГРН от притязаний третьих лиц.

Титульное страхование (страхование утраты права собственности) применяется в России сравнительно недавно, в отличие от зарубежного опыта. Например, в США 90% сделок с недвижимостью осуществляются при параллельном страховании титула собственности.

Важно: принципиальной особенностью страхования титула является защита от обстоятельств, которые возможно уже произошли в прошлом, иными словами эти обстоятельства уже наступили (или нет) но покупателю о них неизвестно. Указанный вид страхования отличен от классического имущественного страхования (страхования вещи), когда имущество, как объект страхования, под защитой от обстоятельств которые еще не наступили, но возможно наступят в период страхования.
Например, при страховании дома на случай наступления пожара, страхователю не будет выплачено страховое возмещение, если пожар наступил за пределами периода страхования (до или после действия договора страхования).

Цель титульного страхования — возместить убытки приобретателю недвижимости, если на титул (право собственности) заявят обоснованные требования иные лица и имущество будет передано им по судебному решению.

Существенные условия договора страхования титула

Полезно: под существенными условиями договора понимаются такие условия, в отсутствие которых договор будет признан незаключенным, так как его фактически невозможно будет исполнить.

Договор титульного страхования заключается между приобретателем недвижимости (страхователь) и страховой компанией (страховщик). Страховая выплата по договору страхование риска утраты права собственности может причитаться как приобретателю недвижимости (страхователь) так и третьему лицу, например банку, выдавшему кредит (выгодоприобретатель).
В договоре титульного страхования важно обратить внимание и проанализировать следующие условия:

1. Имущество, которое может быть застраховано:
  • недвижимое имущество;
  • движимое имущество.
2. От чего страхуем (страхуемый имущественный интерес):
  • риск утраты имущества вследствие прекращения права собственности на него, на основании судебного решения.
3. Страховой случай по договору титульного страхования:
Страховой случай – событие оговоренное договором, на случай наступления которого осуществляется страхование. К таковым случаям относятся:

  • признание договора купли-продажи имущества недействительным;
  • истребование имущества из незаконного владения;
  • истребование имущества, обремененного правами третьих лиц (залог, арест).

Важно: договор титульного страхования не убережет приобретателя от «неожиданных обременений», например: после приобретения квартиры новый собственник узнал, что квартира сдается в аренду на длительный срок, т.е. собственник не лишен титула собственника на квартиру, но и полноценно пользоваться ей не может. Так как в ней проживает арендатор (квартиросъёмщик), у которого ранее был заключен договор с предыдущим собственником.

В подобной ситуации приобретатель квартиры, прежде чем заселиться должен будет:

  • расторгнуть договор аренды;
  • выселить арендатора.
4. Размер страховой суммы:
  • Страховая сумма — это сумма, в пределах которой страховая компания обязуется возместить ущерб. Размер страховой суммы влияет на размер страховой премии.
    Страховая сумма не должна превышать страховую стоимость.
5. Размер страховой стоимости:
  • также именуемая действительная стоимость, т.е. фактическая, рыночная стоимость страхуемого имущества.

Полезно: если страховая стоимость была определена страховой компанией на основании оценки, то один экземпляр этой оценки должен быть передан приобретателю имущества.

Страховая сумма устанавливается в размере стоимости застрахованного имущества. Также она может быть предусмотрена в размере суммы кредита, если он берется на покупку недвижимости, а недвижимость передана в залог банку.

6. Срок действия договора титульного страхования:
Срок периода страхования может быть определен:

  • страхователем, если имущество приобретается за свои счет, в этом случаи рекомендуется застраховать титул на срок от 3-х лет (срок исковой давности) с момента заключения сделки.
  • банком, если имущество покупается за счет кредитных средств, в этом случае срок страхования будет равен сроку ипотеки.
7. Страховая премия по договору страхования титула:
  • Страховая премия — это плата за страхование, которую вносит страхователь. Страховую премию оплачивает приобретатель квартиры в порядке и сроки, оговоренные договором (могут быть скрытые комиссии!).
    Договором титульного страхования может быть предусмотрена возможность оплаты в рассрочку, в особенности, если период страхования составляет более 1-го года.
Полезно: страховая премия рассчитывается на основании страховых тарифов, при этом учитывается:
  • период страхования;
  • страховая сумма;
  • страховой риск.

Обычно размер страховой премии составляет от 0,2 до 2 % от стоимости имущества.

Важные обязанности страхователя по договору страхования риска утраты права собственности

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что при наступлении страхового случая, в вопросе выплаты страхового возмещения страховая компания упорно будет сопротивляться любым потугам страхователя получить причитающуюся страховую выплату.
Если страховой компании не удастся убедить/доказать, что произошедшее событие не является страховым случаем по заключенному договору титульного страхования, тогда, вероятнее всего, страховщика будет стремиться представить дело таким образом, мол приобретатель квартиры:

  • не предоставил информацию об объекте страхования в полном объеме;
  • не своевременно предоставил сведения о страховых рисках страховщику.

Из сказанного следует, что приобретателю (страхователю) необходимо предоставлять всю информацию об объекте страхования, также страхователю необходимо своевременно (лучше незамедлительно) сообщать страховщику сведения, которые могут повлиять на риск наступления страхового события.

Факторы, влияющие на страховой риск по договору титульного страхования

К информации влияющей на фактор риска по договору страхования права собственности на объект недвижимости относятся любые сведения относительно ранее совершенных сделок с объектом титульного страхования, если:

  • отчуждаетелем объекта страхования (продавец, даритель и т.п.) на момент совершения сделки по передаче недвижимости был несовершеннолетним;
  • отчуждаетелем объекта страхования на момент совершения сделки по передаче недвижимости был недееспособным.
  • отчуждение недвижимости произошло под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной сделки или вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась;
  • отчуждение было проведено неуполномоченным лицом.
  • предыдущий собственник подал иск об истребовании застрахованного имущества из титульного владения страхователя.

Блиц вопорс-ответ на тему: титульное страхование

1. Титульное страхование недвижимости что это?
Вид страхования, при котором страхуется не вещь в натуре, а право собственности на нее. То есть страховым случаем по договору титульного страхования может быть попытка предыдущего собственника признать договор купли-продажи квартиры недействительным, а вот разрушение недвижимости вследствие каких либо причин не может считаться страховым случаем при титульном страховании.

2. Титульное страхование и страхование титула в чем разница?
Это равнозначные понятия.

3. Цена титульного страхования?
Рассчитывается индивидуально на основании тарифов принятых страховой компанией и зависит от:
— периода страхования (срок действия договора страхования);
— страховой суммы (стоимости недвижимости);
— факторов страхового риска (сделка совершена либо ранее была совершена: несовершеннолетним, либо недееспособным, либо под действием обмана, насилия, на кабальных условиях).
Средняя стоимость титульного страхования на рынке варьируется от 0,2% до 2 % от стоимости недвижимости в год.

4. Страхование титула при ипотеке?
Является скорее принудительной, чем нежели добровольной формой страхования, по условиям которой за счет приобретателя недвижимости страхуется титул в пользу банка. Банк обычно стимулирует заемщика более высоким процентом по кредиту, если не будет заключен договор титульного страхования.

5. Продавец квартиры пытается оспорить сделку, могу ли я заключить договор титульного страхования?
Вероятнее всего нет, так как нельзя застраховать объект страхования от страхового случая, который уже наступил, титул собственника уже оспраивается.

6. Заключил договор титульного страхования, купил квартиру, после узнал, что квартира обременена арендой на длительный срок, будет ли признано это обременение страховым случаем?
Нет, обременение квартиры в виде аренды не страховой случай, так как титул собственника не был изъят у приобретателя.

7. Как получить страховое возмещение по договору страхования титула?
Как только приобретателю стало известно о попытках третьих лиц оспорить сделку купли-продажи квартиры, необходимо об этом предупредить страховщика.
Если все же суд вынес решение об отчуждении квартиры, т.е. наступил страховой случай, то необходимо:
1. подать заявление в страховую компанию, с приложением копии решения суда, вступившего законную силу;
2. предоставить дополнительные документы по требованию страховщика;
3. подать досудебную претензию страховщику (если страховая выплата не была произведена в добровольном порядке);
4. подать исковое заявление в суд.

Leave a Reply

четыре × 3 =