Проверка продавца физического лица при покупке квартиры

Что проверяем?

  • Документ удостоверяющий личность;
  • Дееспособность;
  • Наличие долгов, наличие признаков или статуса банкротства;
  • Брачные отношения;
  • Представителя по доверенности;
  • Несовершеннолетнего продавца.

Документы удостоверяющие личность физического лица

Согласно действующему законодательству паспорт является основным, но не единственным документом удостоверяющий личность физического лица.

К документам удостоверяющим личность также относятся:

  • временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации (в период оформления паспорта гражданина Российской Федерации);
    военный билет;
  • загран паспорт;
  • дипломатический или служебный паспорт;
  • удостоверение личности моряка;
  • удостоверение беженца;
  • документ, удостоверяющий личность на период рассмотрения заявления о признании гражданином Российской Федерации или о приеме в гражданство Российской Федерации;
  • паспорт иностранного гражданина.

В связи с тем, что паспорт является основным документом используемым в гражданском обороте, то подробнее остановимся на нем.

При проверке паспорта необходимо убедится в его действительности, для этого необходимо получить справку из органа МВД, о том, что паспорт является действительным.
Действительность паспорта также можно проверить воспользовались официальным информационным ресурсом.

При просмотре паспорта продавца следует также обратить внимание на отметки о браке, детях, старых паспортных данных и т.п. Следует сказать, что проставление указанных отметок не является обязанностью лица, потому например отсутствие отметки о браке лица не говорит о том, что данное лицо в браке не состоит.

Проверка полномочий представителя продавца

В случае подписания документов представителем обязательно проверьте действие доверенности. Если доверенность была подготовлена в нотариальной форме сделайте запрос нотариусу о периоде ее действия или воспользуетесь специальным информационным ресурсом.

Что проверяем?

  • полномочия представителя;
  • действительность доверенности.

Полномочия представителя могут содержаться в:

  • доверенности;
  • договоре.

Дееспособность

Для проверки дееспособности продавца (наличия способности в момент совершения сделки руководить своими действиями и своим сознанием) потребуется запросить:

  • справку из психоневрологического и наркологического диспансера по месту учета продавца.

Справка подтвердит адекватность продавца, НО (внимание!) к сожалению не всегда на момент совершения сделки так как человек может потерять способность руководить своими действиями и своим сознанием уже после получения соответствущей справки. Также справка не спасет в ситуации, если продавец находился на учете в диспансере не по месту нахождения квартиры.

Данный риск может быть минимизирован лишь путем получения от врача соответствующей справки (подтверждающей процедуру освидетельствования в момент ее выдачи) в день проведения сделки. Данная операция имеет конечно моральный барьер в ее реализации, но это единственный способ минимизировать риск последующего оспорения сделки.

Наличие долгов, наличие признаков или статуса банкротства

Перспектива последующего оспаривания сделки по покупки квартиры очень высока в случае:

  • наличия у продавца статуса банкрота или наличие заявлений в суд о признании гражданина банкротом;
  • участия продавца в судебных спорах, по которым он выступает ответчиком, которые в последующем могут привести продавца к банкротству;
  • введение в отношении продавца исполнительного производства на крупные суммы.

Наличие судебных споров можно проверить в справочной системе судебных дел*.

Брачные отношения

Если продавец находится или находился в браке в момент приобретения квартиры, при отсутствии соглашения о разделе имущества супругов или брачного договора, проверьте наличие согласие супруга, выраженного в документе, заверенное нотариусом, также если продавец в момент приобретения квартиры находился в браке необходимо получить от бывшего супруга продавца согласие на проведение сделки по продаже.

Супруга продавца следует также проверить на наличие судебных процессов, в которых он выступает ответчиком, так как кредиторы могут в своих требованиях требовать выдела доли в совместно нажитом имуществе для удовлетворения своих требований.

Важно

Рекомендуется перед покупкой квартиры обратится к соседям и уточнить информацию о проживающих в квартире лицах, получить стороннюю характеристику и в то же время познакомится возможно с вашими будущими соседями.

В случае, если продажа квартиры осуществляется в срок менее года с момента ее приобретения, то имеет также смысл проверить предыдущего собственника квартиры по аналогичной схеме проверки текущего продавца, так как например предыдущий собственник осуществил продажу квартиры имея в момент продажи признаки банкротства.

Указанную информацию необходимо проверить воспользовались официальными информационными ресурсами.

Продавец - несовершеннолетнее лицо

В случае, если собственником квартиры является несовершеннолетнее лицо, то сделка совершается либо его законными представителями (возраст ребенка до 14 лет) – родителями, усыновителями, попечителями, опекунами либо с их согласия (возраст ребенка от 14 до 18 лет).

Совершение сделки несовершеннолетним допускается только при наличии письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Подача запроса на получения разрешения не допускается по доверенности, то есть законные представители должны личным обращением запросить необходимое разрешение.

Что проверяем:

  • письменное разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилого помещения.

В Москве выдачу разрешения осуществляет Департамент труда и социальной защиты населения.

Срок выдачи разрешения – 15 дней с даты подачи заявления.

  • законного представителя несовершеннолетнего – по аналогии проверки продавца – физического лица, а также его полномочия.

Полномочия законного представителя устанавливаются на основании:

  • документов органов записи актов гражданского состояния или сведений Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния;
  • решения о назначении опекуна или попечителя органом опеки и попечительства;
  • документа о временном возложении исполнения обязанностей опекуна или попечителя на орган опеки и попечительства;
  • документа иностранного государства, подтверждающего отношения родства, опеку или попечительство.

Leave a Reply

пять × 1 =