Проверка права собственности на квартиру и документа основания возникновения права собственности

Итак, продавец успешно прошел проверку, теперь наступила очередь проверки права собственности продавца на квартиру и документа, на основании которого данное право возникло.

Что проверяем:

  • Информацию о праве собственности продавца на квартиру;
  • Документ основание права собственности.

Проверка права собственности продавца на жилое помещение

Хочется сразу отметить, что вопреки сложившемуся в быту распространенному мнению свидетельство на право собственности является «последним» документом, который необходимо смотреть при проверке права собственности продавца.

Самое главное при проверке права собственности — это запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о праве собственности за определенным лицом. Нет записи в реестре, нет права – это главный постулат в российской системе прав на недвижимость.

Проверка записи о праве собственности

Документом, который поможет подтвердить наличие записи о праве собственности является:

Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – данный документ может быть запрошен любым лицом, оплатившим госпошлину в любом удобном отделении МФЦ.

При изучении выписки необходимо:

  • внимательно просмотреть все ее разделы и сравнить с представленными продавцом документами, техническими документами в части площади помещения, информацией и фактическими обстоятельствами;
  • сравнить номер и дату регистрации права собственности, указанной в выписке и представленном договоре купли-продажи (номер записи и дата регистрации проставляется в штампе регистрирующего органа на договоре купли-продажи);
  • проверить информацию, в соответствующем разделе выписки, о наличии обременений (залогов, найма, ренты), ограничений (арестов).

При несовпадении информации в документах с фактическими обстоятельствами следует попросить продавца привести все в соответствие до проведения сделки.

Стоит обратить внимание на дату регистрации права собственности продавца. Если продажа квартиры совершается при небольшом периоде владения с даты предыдущей покупки, то есть повод насторожится. Так как может идти речь о цепочке перепродаж квартиры, которая используется в мошеннических схемах по отъёму квартиры у ее собственника и может в последующим лишить добросовестного покупателя законно приобретенной квартиры.

Цепочку перепродаж можно установить посредством заказа «расширенной выписки» и ЕГРН. В ней будет отражена вся информация о продажах квартиры с указанием дат.

Более подробную информацию о выписке ЕГРН, ее видах, правилах ее изучения вы можете узнать из отдельной статьи.

Благоприятнее всего, если возникновение права собственности продавца произошло более трех лет до момента продажи квартиры, так как данный срок является общим сроком исковой давности за который например мошенники вероятнее выходить не станут.

Право собственности возникло у продавца до 31 января 1998 года

До момента появления реестра недвижимости (до 31 января 1998 года) права на недвижимость учитывались органами БТИ, а в городе Москве Департаментом городского имущества. Поэтому при возникновении права на недвижимость до момента появления реестра и отсутствия записи в реестре недвижимости о квартире рекомендуется сделать запрос в данные органы.

Документом, который поможет проверить право собственности в данном случае будет являться:

  • Справка о наличии жилого помещения в собственности.

Если право собственности у продавца возникло до 31 января 1998 года и не внесено в реестр недвижимости, то перед покупкой квартиры необходимо попросить продавца внести все необходимые данные в реестр недвижимости.

Проверка документа - основания возникновения права собственности продавца

Документ основание — это документ на основании которого у продавца возникло право собственности и Росреестр внес запись о праве собственности в реестр недвижимости. К данным документам относятся любые документы, которе стали основанием возникновения права собственности продавца на квартиру.

В частности к таким документам могут относиться договор купли-продажи, договор дарения, договор о приватизации и т.п.

Информацию о документе на основании которого у продавца возникло право собственности можно получить из выписки из ЕГРН в разделе – документ основание. Данную информацию необходимо сверить с представленным продавцом документом.

Если в документе имеются пороки, то это может быть причиной для аннулирования права собственности продавца и последующего покупателя.

  • приобретена по договору купли-продажи, мены;
  • унаследована;
  • получена в дар;
  • приватизирована;
  • принадлежит по решению суда;
  • получена на основании соглашения о разделе имущества;
  • приобретена в кредит и обременена залогом банка;
  • получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

Цепочку продаж и наименования документов оснований, по которым переходило право собственности на квартиру можно посмотреть в «расширенной» выписки из ЕГРН

Параллельно желательно запросить и изучить документы об оплаты по всем документам основаниям по которым осуществлялось возникновение права собственности и последующий переход, за последние три года.

Leave a Reply

четырнадцать + 4 =