Зачем в договоре описывать правоустанавливающие документы на квартиру?

Пункт договора купли-продажи, в котором подробно описываются реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру не является таким обязательным, как, например, цена продажи, но все же выверено поименованный в договоре перечень правоустанавливающих документов на квартиру снижает риск оспаривания сделки.

Полезно: под правоустанавливающим документом, в настоящей статье понимается документ, на основании которого об объекте недвижимости вносятся сведения Росреестром в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).

Например, при продажи квартиры правоустанавливающим документом может быть договор купли-продажи квартиры, на основании которого в ЕГРН будет внесена запись об смене собственника квартиры.

Схема_как купить квартиру, дом, участок на вторичном рынке
Инфографика на тему зачем в договоре купли-продажи квартиры указывать правоустанавливающие документы

В чем риск оспаривания договора купли-продажи квартиры, если не описать в договоре реквизиты правоустанавливающих документов.

При поверхностном подходе к этом вопросу, можно ошибочно прийти к выводу, что рисков особых нет. Так как, обычно, перед покупкой квартиры покупатель будет запрашивать выписку из ЕГРН в которой будет указано, кто является собственником объекта продажи, и если после сличения паспортных данных продавца и сведений о собственнике из выписки будет установлена их тождественности, значит продавец является собственником, а из этого следует, что ранее в Росреестр были поданы правоустанавливающие документы на квартиры, по результатам проверки которых Росреестр вносит сведения в ЕГРН о квартире/собственнике.
Иными словами, все уже проверено компетентным органом, зачем усложнять себе жизнь перед покупкой квартиры!
Но как показывает суровая действительность, причина внесения сведений в ЕГРН не всегда очевидна и легальна, как это будет пытаться на словах представить продавец, и вполне допустима ситуация, когда у продавца есть на руках свидетельство о собственности на квартиру и даже актуальная выписка из ЕГРН, подтверждающая его право на продаваемый объект недвижимости, но фактически в ЕГРН сведения были внесены ошибочно-умышлено, и на момент совершения продажи имеются правовые основания (на которые не распространяется исковая давность!) для признания права собственности отсутствующим и погашении в ЕГРН соответствующих сведений о квартире.
Как итог такой печальной истории, покупатель, после регистрации сделки, может оказаться в суде, где по решению будет лишен права собственности на квартиру.
На это можно возразить, тем что у покупателя есть право предъявить требование к продавцу о возврате суммы по договору купли-продажи, но обычно такими «схемами» занимаются продавцы которые еще на этапе продажи фальшивой квартиры готовятся к предстоящему суду с покупателем. По такой категории споров, когда с продавца требуют вернуть стоимость квартиры, покупатели обычно встречаются со следующими сложностями:

не удается установить фактическое местонахождение продавца;

у продавца отсутствуют деньги на счетах и иное имущество.

Еще один весомый аргумент, если верить СМИ, то в России в полном объеме исполняется не более 10 % исполнительных документов.
Вывод: судится с профессиональным продавцом (черным риелтором) практически бесполезно, обратно деньги покупатель не получит.

Полезно: при этом повторно обращу внимание, что, по закону, сведения о правоустанавливающих документах не обязательно указывать в договоре, если, конечно, стороны отдельным пунктом договора не определили, что сведения о правоустанавливающих документах являются существенными и подлежать обязательному указанию в договоре под страхом признания договора купли-продажи квартиры незаключенным.
Реестр рисков при покупке квартиры, дома участка

Полезно ознакомиться с

РЕЕСТРОМ РИСКОВ.

С квартирой в наперстки не играют!

Как сведения о правоустанавливающих документах снижают риск признания договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой.

Во-первых, анализируем поведенческий фактор – если продавец не предоставляет правоустанавливающие документы (якобы потерял) при этом настаивает на том, что есть свидетельство о собственности, а заказать из Росреестра копию правоустанавливающих документов, разумеется, у него нет времени, то БЕГИТЕ от этой квартиры, не испытывайте судьбу.
Во-вторых, проясняем правовую историю квартиры – если были предоставлены правоустанавливающие документы для внесения сведений о них в договор, то тогда можно установить перепродавалась ли ранее квартира, если да, то кто был предыдущим собственником. Проверка предыдущих собственников, весьма, полезное занятие в свете положений закона о банкротстве физических лиц, позволяющих и через 4 года после продажи квартиры вернуть квартиру обратно в конкурсную массу либо потребовать доплаты.
В-третьих, подтверждаем добросовестностью покупателя, — по ряду исков о призвании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой изучается вопрос осмотрительности и добросовестности покупателя на этапе заключения сделки, иными словами на сколько требовательно покупатель подошел к вопросу проверки правоустанавливающих документов, а указание в договоре сведений о правоустанавливающих документах является косвенным доказательством разумного поведения покупателя, т.е. на стороне покупателя усматривается признак добросовестности, что важно при отстаивании своего права на квартиру.

Схема_как купить квартиру, дом, участок на вторичном рынке

Leave a Reply

7 − 1 =