Лица имеющие право пользования квартирой

В рамках статьи «Покупка квартиры на вторичном рынке» продолжаем рассматривать моменты, на которые требуется обратить внимание перед совершением сделки по покупке квартиры. Итак, в настоящий момент нами проверен продавец, проверено право собственности продавца и документы на основании которых данное право возникло.

В соответствии с законом в соглашении о продаже жилого помещения должен быть указан список лиц, включая несовершеннолетних, которые могут использовать помещение для своего проживания после ее продажи. Кто эти лица? Как их установить? И стоит ли входить в сделку при их наличии мы расскажем в настоящей статье.

Что проверяем?

Наличие или отсутствие лиц имеющих право использовать жилое помещение для проживания.

Помимо собственников, в помещении могут проживать и иные лица. Это могут быть:

  • члены семьи, в том числе несовершеннолетние дети;
  • лица, которые отказались, но у которых было право, приватизировать квартиру;
  • рентополучатели;
  • лица которым предоставлено право пользования квартирой после смерти собственника — наследодателя (завещательный отказ);
  • иные прописанные лица ;
  • лица с которыми заключен договор безвозмездного пользования или найма.

При чем некоторые из вышеперечисленных лиц сохраняют право проживать в  квартире после ее продажи.

Лучше всего получить сразу все эти документы и проверить необходимую информацию.

Список лиц имеющих право использовать квартиру для проживания в ней, в том числе временно выписанных (лиц прибывающих в долгосрочных командировках, на службе в вооруженных силах, в местах «не столь отдалённых»), за которыми сохраняется по возвращению право пользования жилым помещением (даже после его продажи) можно посмотреть:

  • в выписке из домовой книги – получается в управляющей организации дома; и/или
  • едином жилищном документе – получается в службе одного окна в городе Москве; и
  • выписке из ЕГРН.

Выписка из домовой книги подразделяется на:

  • простую (в ней указывается информация о зарегистрированных лицах на момент ее получения);
  • архивную (в ней указывается информация о всех лицах ранее прописанных, временно выписанных и прописанных лицах в данной квартире на текущий момент. Также указывается куда выбыли временно выписанные лица).

Данный документ может быть представлен только собственнику квартиры либо представителю по доверенности.

Стоит отметить, что временно выбывшие лица, после продажи квартиры могут внезапно появится и сильно осложнить жизнь новому собственнику, поэтому проверка архивной выписки из домовой книги это очень важная процедура.

Наиболее благоприятный вариант для покупателя, если данные лица на момент совершения сделки будут выписаны из квартиры в надлежащем порядке. Особенно стоит обратить внимание на процедуру «выписки» иждивенцев, членов семьи кто отказался от приватизации помещения, а также кто получил право пользования квартирой по завещательному отказу. Их получится выселить только при добровольном согласии, которое необходимо оформить у нотариуса.

Также к моменту контракта о продаже жилого помещения договоры найма, безвозмездного пользования помещением должны быть расторгнуты, если только покупатель и продавец не договорятся об ином.

В жилом помещении прописан несовершеннолетний

Однозначного ответа на вопрос о необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства при продаже квартиры в которой прописано несовершеннолетнее лицо (не являющееся собственником помещения) в настоящий момент не имеется. В зависимости от конкретных условий судебная практика качается то в одну сторону признавая сделку по купли-продажи недействительной, то в другую оставляя данную сделку в силе. Конституционный суд РФ лишь указал, что при продаже помещения необходимо учитывать интересы проживающих там лиц, что не совсем понятно к поставленному вопросу.

Для минимизации возникновения спорной ситуации в будущем рекомендуется чтобы несовершеннолетний перед сделкой по кп квартиры был снят с учета. При этом лучше убедится в наличии иного жилого помещения в котором будет проживать несовершеннолетний после снятия его с учета, так как закон запрещает выписывать несовершеннолетних «в никуда».

Мы рекомендуем воспользоваться услугами юриста в случае, если квартира была приватизирована продавцом, но в числе собственников не оказалось его несовершеннолетнего ребенка – так как ситуация, как правило, имеет некоторые тонкие моменты и потребует хорошего знания закона и практики проведения сделок с данными особенностями.

Leave a Reply

12 + 6 =