Получение согласие супруга при продаже квартиры

В данной статье мы рассмотрим вопросы необходимости получения согласия супруга при продаже жилого помещения, а именно:

  • Когда жилое помещение признается совместно нажитым имуществом;
  • Когда получение согласия не требуется;
  • Оформление согласия;
  • Последствия неполучения согласия;
  • Риски и возможности их минимизации;
  • Вопросы продажи недвижимости при расторжении брака.

Все, что нажито мужем и женой за время брака считается их совместным имуществом (в равных долях*):

  1. Причём неважно, кто указан в свидетельстве в качестве собственника, и кто осуществлял расчёты;
  2. Причём неважно, за счёт какого из супругов приобретено жилое помещение, если второй супруг имел уважительные причины не осуществлять трудовую деятельность, например, воспитывал детей или вёл домашнее хозяйство;
  3. Если в период законного сожительства в имущество одного из супругов, за счёт имущества нажитого в период брака были произведены вложения, которые значительно увеличили его стоимость.

Примечание: В данном случае признание имущества совместным осуществляется судом.

* Соотношения долей можно изменить в брачном контракте (только нотариальная форма).

Нотариальное согласие супруга требуется только в случае продажи жилого помещения, в случае покупки согласие не требуется.

Согласие супруга не требуется (имущество не признается совместно нажитым) если:

  1. Между сторонами заключён брачный договор, в котором предусмотрен раздельный режим приобретаемого имущества (т.е. имущество принадлежит лицу, кто указан в качестве собственника в свидетельстве);
  2. Имущество было приобретено вне брака;
  3. Имущество было подарено в период брака кому-нибудь из супругов или приобретено им по иной безвозмездной сделке.

Согласие супруга должно выражаться в исключительно нотариальной форме.

Заранее текст согласия можно не готовить, так как в настоящее время у нотариусов имеются типовые формы.

В согласии рекомендуется детально описать условия продажи, а именно:

  1. Цены либо ценового порога (например: не ниже чем 100 рублей);
  2. Детально описать предмет продажи
  3. Исключить общие фразы вроде: даю согласие своему супругу осуществлять продажу имущества на условиях и по цене по своему усмотрению.

Последствия неполучения согласия супруга:

 

  1. Другой супруг через суд может признать продажу недействительной. Срок – 1 год с момента, когда супруг узнал (или должен был узнать) о продаже;
  2. Росреестр приостановит регистрацию перехода права собственности и даст время на то, чтобы данный документ был представлен дополнительно. Если документ представлен не будет, то регистратор вынесет решение об отказе в регистрации.

Минимизация рисков покупателя:

Особо стоит отметить, что при покупке квартиры покупателю не всегда удаётся с точностью удостоверить заверения продавца о том, что в браке он не состоит и согласие супруга не требуется. Так как например в паспорте продавце нет отметки о регистрации брака и продавец утаивая истину предоставляет покупателю нотариальное заверение, в котором фиксируется, что продавец в браке не состоит.

При это при даче данного заверения нотариус лишь удостоверяет подлинность подписи продавца и не более того, он не проверяет действительность данных заверений.

При этом следует сказать, что как бы не был добросовестен покупатель, заранее проверяя квартиру (опрос соседей, получения выписок из домовой книги, проверка паспорта, получения сведений из ЗАГСА и т.п.), в настоящий период данная осмотрительность не спасёт его от потери квартиры в случае “внезапного” появления супруга, который пошёл в суд оспаривать сделку по продаже недвижимости.

Способы минимизации рисков покупателя

  1. Получить от продавца документы из органов ЗАГСА (для граждан РФ) или иных аналогичных органов, действующих на территории страны, где данный гражданин имеет гражданство (второе гражданство) и проверить отсутствие или наличия супруга.
  2. Застраховать титул нового собственника квартиры (суть проста: стороны обращаются в страховую компанию и заключают договор страхования титула и если у нового собственника квартира будет изъята, то страховая уплатит ему страховую сумму). На наш взгляд это единственный надёжный способ обеспечения заверения продавца.

Распоряжение жилым помещением после расторжения брака

В 2017 году в одном из дел Верховный суд РФ указал, что при распоряжении имуществом (нажитым в период брака) после расторжения брачного союза не распространяется положение о получении нотариального согласия супруга при совершении сделки по продаже, а применяются общие положения Гражданского кодекса о совместной собственности (т.е. согласие надо получать в простой письменной форме).

Leave a Reply

пятнадцать + шесть =