Порядок купли-продажи квартиры, ндфл

В статье рассматривается порядок купли-продажи квартиры, вопрос оформления договора купли продажи квартиры, с учетом согласия супруга, а также порядок формирования цены для целей исчисления налога с продажи квартиры (НДФЛ).

Инфографика о покупке квартиры

Инфографика ЖКХ © 2017, ЮК «Просто-Право»

Для начала за рассматриваемую модель возьмем следующую ситуацию:

  1. Квартира найдена.
  2. Покупка осуществляется с помощью собственных средств (без кредитов и заемов).
  3. Продавец является первым частным собственником (т.е. первым лицом на которое было зарегистрировано право собственности на квартиру (приватизированно, приобретено по договору долевого участия в строительстве и т.п) стал ваш продавец).
  4. Продавец физическое лицо, достигшее 18 лет*, дееспособное**.
  5. После вступления в силу подобного решения суда, переводя на простой язык данное лицо не может самостоятельно совершать сделку по отчуждению квартиры, подписывать договор купли-продажи и т.п.
  6. Продавец на момент подписания договора продажи квартиры в браке не состоит и на момент регистрации права собственности на квартиру продавец также не находился в браке, т.е. квартира не является совместно нажитым имуществом.
  7. В квартире отсутствуют «прописанные» лица и лица сохраняющие право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него другому лицу (например: лицо отказавшееся от приватизации, которое имело равные права, наравне с лицом, которое в последствии приватизировала данного помещение).
  8. У продавца отсутствует задолженность по коммунальным платежам.
  9. В отношении продавца не возбуждено банкротное производство.
  10. Квартира не является предметом спора в суде, не находится под арестом.
  11. Квартира не заложена банку или иному лицу.

Примечание:

 *Лицо не достигшее 16 лет сделку осуществлять самостоятельно не имеет право, за него сделку осуществляют его законные представители (родители, опекуны и т.п.). Если продавцу исполнилось 16 лет, то в некоторых случаях он может самостоятельно продать квартиру, но перед подписанием договора купли-продажи обязательно обратите свое внимание на статью 27 Гражданского кодекса).                                                                         ** Дееспособное лицо – физическое лицо, достигшее совершеннолетнего возраста (18 лет) и в отношении данного лица отсутствует решение суда (о лишении или ограничении его дееспособности), например в следствии злоупотребления алкоголем или наркотиками либо вследствие психического расстройства.

Если вышеуказанные условия выполняются, то у вас есть два пути либо:

  • к нотариусу; либо
  • открыть интернет и найти на его просторах образец договора купли-продажи квартиры, заполнить его самостоятельно и вместе с пакетом документов (о котором будет рассказано ниже) передать в любое*** удобное для вас МФЦ либо отделение Росреестра (если отделение МФЦ в вашей местности отсутствует).

*** В соответствии с новыми поправками в Закон о регистрации прав вы можете подать документы на регистрацию в любое отделение МФЦ или Росреестра, но на практике советуем предварительно получить консультацию в данном отделении относительно наличия данной возможности у государственного органа. Не везде еще работает принцип экстерриториальности подачи документов.

Оформление покупки квартиры через нотариуса

 Хорошая, но не очень дешевая услуга.

Нотариус проверит законность сделки, проверит полномочия правообладателя, в том числе его дееспособность запросив необходимые документы из государственных органов, проверит квартиру на предмет возможности ее отчуждения (проверит нет ли препятствий вроде арестов, ограничений на распоряжение и т.п.).

После проверки, нотариус сделав положительный вывод о возможности проведения сделки предложит сторонам изложить условия договора купли-продажи, после нотариус самостоятельно подготовит договор купли-продажи квартиры, где стороны в его присутствии его и подпишут.

Далее нотариус либо отдаст договор купли-продажи сторонам для того, чтобы они самостоятельно передали его на регистрацию либо за отдельную плату передаст сам договор на регистрацию в Росреестр.

Для справки:

при всех положительных вышеописанных моментах нотариус не будет участвовать в переговорах сторон при согласовании условий договора, выявлять фактические недостатки квартиры, структурировать сделку при нестандартных ситуациях. Нотариус проверит законность сделки и напишет в договоре то, на что укажут ему стороны (в соответствии с законом конечно же), но все остальное придется самостоятельно делать сторонам.

Оформление покупки квартиры самостоятельно

Этапы:

  • Проведение анализа правоустанавливающих документов на квартиру на предмет выявления рисков, так называемый дью-ди́лидженс (Due Diligence), включая сбор необходимых документов и информации из открытых источников.
  • Подготовка договора купли-продажи квартиры, его подписание и подписание передаточных документов на квартиру.
  • Передача договора на государственную регистрацию для регистрации перехода права собственности.

Подробное рассмотрение этапов

 а. Дью-дилидженс.

Для проведения анализа на предмет выявления рисков вам понадобятся:

  1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру.
  • Данный документ вы можете получить самостоятельно в ближайшем МФЦ.
  • В ней мы смотрим:кадастровый номер квартиры.
  • кто является собственником квартиры.
  • наличие ограничений либо обременений (аренда, залог, арест, ограничения на распоряжение).

кадастровую стоимость для расчета НДФЛ. Налоговые аспекты сделки купли-продажи квартиры освещены в отдельной статье.

Вывод: Собственник проверен, ограничения/обременения отсутствуют, кадастровая стоимость известна.

  1. Выписка, в том числе расширенную выписка из домовой книги.

Данный документ должен быть предоставлен продавцом в оригинале.

В выписке смотрим: кто прописан в данной квартире на момент заключения договора купли-продажи; кто был прописан в квартире на момент приватизации и также имел право на приватизацию данной квартиры, а также основания по которым люди были выписанны из данного квартиры (например: если лицо было осуждено и отбывает наказание в месте лишения свободы, то оно выписывается из квартиры на период лишения свободы, но права пользования по истечения срока пребывания в месте лишения свободы не теряет).

Вывод: Установлен перечень лиц, кто имеет право пользования квартирой.  Важно, чтобы в момент подписания договора купли-продажи из квартиры были выписанны все лица.

  1. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам.

Данный документ должен быть предоставлен продавцом в оригинале.

Вывод: Установлен размер задолженности по коммунальным платежам либо факт отсутствия задолженности (последнее предпочтительнее).

  1. Справку из Загса о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения квартиры в собственность и на момент заключения договора купли-продажи также не состоит в браке.

Данный документ должен быть предоставлен продавцом в оригинале.

Вывод:

а. Из документа следует, что продавец на момент приобретения в браке не состоял, квартира не является совместно нажитым имуществом, одобрение супруга при отчуждении не требуется; либо

б. Из документа следует, что продавец в браке состоял. В этом случае необходимо от другого супруга продавца получить нотариальное согласие на заключение договора купли-продажи квартиры.

Информация с официального сайта арбитражного суда субъекта, где зарегистрирован продавец, о том,что в отношении продавца не возбуждена процедура банкротства.****

**** Если процедура банкротства возбуждена, то покупать квартиру, без привлечения опытного специалиста, не стоит. Так как в последующем договор может быть оспорен и вы попросту лишитесь своей новой квартиры, встав в очередь кредиторов в процедуре банкротства. В данном случае купить квартиру возможно, но данный процесс довольно сложен для человека не посвещенного в юридическую практику.

Информация с официального сайта суда общей юрисдикции и арбитражного суда (в единых базах двух судов), по месту регистрации продавца, об участии продавца судебных спорах. Особенно важно посмотреть дела, где продавец выступает в роли ответчика по делам о взыскании с него кредиторской задолженности. Так как в последующем данное дело может перейти в процедуру банкротства с последствиями указанными выше.

Документы на квартиру: документы основани возникновения права собственности на квартиру, такие как например: договор долевого участия, договор купли-продажи и т.п., документы подтверждающие оплату приобретения права собственности (за исключением случаев, если например квартира полученна в наследство).

Данные документы должны быть предоставлены продавцом в оригиналах.

Техническая документация на квартиру: кадастровый паспорт, включая поэтажный план и экспликацию.

Данные документы должны быть предоставлены продавцом в оригиналах.

Из данных документов вы сможете узнать в каком виде квартира отражена в реестре государственных органов, отсутствует ли перепланировка или реконструкция.

Идеальная ситуация, когда представленные документы соответствуют фактической планировки квартиры и на данных документах стоит отметка: перепланировка не зафиксированна.

Вывод: установили отсутствие перепланировки/реконструкции/переоборудования квартиры.

б. Подготовка договора купли-продажи квартиры

Итак документы проверенны, риски не выявленны. Можно переходить к оформлению договора купли-продажи. Образец можно отыскать в интернете либо в любой юридической информационно-справочной системе.

Обратите внимание, что в соответствии с законом в договоре купли-продажи жилого помещения обязательно должна быть отражена следующие условия (так называемые существенные условия договора, не включение которых приведет к недействительности договора):

  • Стороны договора. Стороной договора может быть, как сам собственник, так и лицо выступающее на основании доверенности.
  • Предмет договора (т.е в договоре должны быть указанны данные (адрес, номер квартиры, площадь и т.п.) позволяющие идентифицировать предмет продажи, с обязательным указанием кадастрового номера данной квартиры).
  • Перечень лиц, с указанием их прав пользования, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этой квартирой после перехода права собствнности на него на покупателя. В договоре лучше всего прописать гарантийные заверения продавца, о том, что никто более не имеет право пользования данным жилым помещением.
  • Цена квартиры. При указании цены квартиры советуем обратить внимание на несколько моментов:

а. Прием занижения стоимости квартиры, с целью уменьшить налогооблагаему базу по НДФЛ, больше не работает, так как для расчета налога с продажи квартиры налоговый орган, при цене в договоре ниже кадастровой стоимости, отталкнется от кадастровой стоимости (70%) квартиры. Тем более в случае признания договора недействительным продавец обязан будет вернуть сумму, указанную в договоре. В связи с чем покупателю, если это будет возможно, придется доказывать фактический больший размер уплаченный суммы, чем указанно в договоре купли-продажи.

Кроме того заниженная стоимость дает основание для оспаривания договора купли-продажи, в случае если всеже в отношении продавца будет возбуждена процедура банкротства.

б.  При прописании сумм в договоре цифрами и прописью не допускайте их разночтения. Так как в данном случае условие о цене будет считаться несогласованным сторонами, что приведет к недействительности договора купли-продажи квартиры.

в. Если стороны предусмотрели рассрочку или отсрочку платежа, то если иное стороны не предусмотрят в договоре, квартира окажется в залоге у продавца до момента выплаты покупателем всей стоимости квартиры, о чем Росреестр сделает отметку в ЕГРН.

  • После того, как договор купли-продажи сторонами подписан, продавец должен передать, а покупатель должен принять квартиру. Данный факт стороны фиксируют подписывая акт приема-передачи квартиры.

При этом недостатки квартиры должны оговариваться сторонами именно в договоре купли-продажи, а не в акте приема передачи.

В акте приема-передачи стороны также могут зафиксировать показания счетчиков приборов учета воды и электроэнергии.

в. Государственная регистрация

Для государственной регистрации Сторонам (или их представителям) договора купли-продажи следуют обратится в любое отделение МФЦ и предоставить следующий пакет документов:

  • Заявление (заполняет сотрудник МФЦ).
  • Подписанный договор купли-продажи квартиры и передаточный акт – 3 экземпляра.
  • Паспорт и/или паспорт и доверенность (если документы подписывал или сдает на регистрацию представитель).
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (предоставление не обязательно, но желаемо) – 2000 рублей.

Срок регистрации в среднем составит -9 рабочих дней.

В зависимости от ситуации пакет документов может дополняться, а именно например, если сторона находилась в браке в момент приобретения квартиры (совместно нажитое имущество), то регистратор потребует предоставить нотариальное согласие супруга на заключение договора купли-продажи квартиры, если квартира принадлежит несовершенолетнему лицу, то регистратор потребует согласие органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи квартиры.

г. Особое внимание

Самостоятельное оформление сделки купли-продажи квартиры дело довольно многогранное и требует особого внимания сторон. До подписания договора купли-продажи квартиры рекомендуем обратить свое внимание на следующие моменты:

  1. Право собственности на квартиру зарегистрированно за новым собственником совсем недавно (срок менее трех лет) и имеется цепочка продаж квартиры. В данном случае необходимо проверять всю цепочку сделок и оснований смены собственников, с проверкой документов об оплате и прочего.
  2. От собственника на всех этапах сделки выступает его представитель. В данном случае следует особо тщательно проверить доверенность на предмет полномочий, не было ли отзыва доверенности, а а еще лучше всего осуществить хотя бы единожды встречу с собственником, чтобы понять так сказать с кем вы имеете дело.

Leave a Reply

семь + 10 =