Оформление акта и договора купли-продажи квартиры.

Оформление акта и договора купли-продажи квартиры является предметом рассмотрения настоящей статьи.

Также эта статья является продолжением статьи, в которой мы рассмотрим следующие вопросы:

— содержания и условия договора купли-продажи квартиры;

— стоимость;

— условия, на которые необходимо обратить внимание.

Инфографика об оформлении договора купли-продажи квартиры

Инфографика ЖКХ © 2017, ЮК «Просто-Право»

Итак, документы проверены, риски не выявлены. Можно переходить к подготовке договора купли-продажи. Для информации его образцы можно отыскать в интернете, либо в любой специализированной справочной системе.

При оформлении договора купли-продажи должен быть:

— составлен одним документом;

— в письменной форме (продажа недвижимости несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица оформляется у нотариуса);

— может быть составлен рукописно, при этом написан разборчиво, без описок и исправлений и т.п.

В соглашении должны быть указаны условия, отсутствие которых приведет к тому, что контракт будет признано не заключенным:

1. Стороны.

Подписать контракт может, как сам собственник, так и его доверенное лицо.

Если лицо не достигло 14 лет либо недееспособно, то подписантом выступают: родители, опекуны, усыновители.

Лицо с 14 до 18 лет либо ограниченное в дееспособности самостоятельно подписывает договор, с согласия родителей, опекунов, усыновителей.

Для справки: адреса места жительства, ФИО сторон должны быть написаны в полностью.

Рекомендуется указать паспортные данные сторон, реквизиты, по которым будут производиться расчеты.

2. Предмет продажи.

Условия договора купли-продажи квартиры должны содержать в себе данные позволяющие идентифицировать помещение, как предмет продажи, а именно необходимо указать: адрес дома, в котором расположено жилое помещение, этаж его номер и площадь (общую и жилую), его кадастровый номер.

Указанную информацию, а также сведения о наличии обременений и ограничений вы можете посмотреть из предоставленных продавцом правоустанавливающих документов на помещение, сверив их с данными из выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и кадастрового паспорта, получить которые вы можете в любом удобном для Вас МФЦ.

Обязательно опишите в контракте состояние жилого помещения, состав оборудования установленного в нем и его состояние, список принадлежностей, которые продавец должен передать покупателю вместе с помещением и т.п.

Помещение, в том числе его состояние на момент передачи и подписания документа о передачи должно соответствовать условиям контракта.

Рекомендуется в соглашении указать имеющиеся ограничения и обременения (залог, аренда, найм и т.п.). Если их нет, то рекомендуется получить от продавца гарантийные заверения об этом и отразить их в соглашении. В дальнейшем это поможет взыскать убытки с продавца, в случае обнаружении обременений или ограничений.

Рекомендуется отразить в тексте наличие либо отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

3. Состав лиц, с указанием их прав пользования, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после перехода права собственности на покупателя (например информация о нанимателях).

Предпочтительно, чтобы данных лиц не было на дату заключения контаркта, так как в дальнейшем это будет ограничивать права пользования нового собственника.

Рекомендуется, если это применимо, прописать в соглашении гарантийные заверения продавца, о том, что никто, после подписания договора, не имеет право пользования данным жилым помещением. В дальнейшем при «возникновении» указанных лиц, с продавца можно будет взыскать убытки за нарушение гарантийных заверений.

4. Цена

Стоимость может быть указана в рублях или рублевом эквиваленте. Также допустимо указание стоимости за единицу площади.

Также необходимо указать в тексте порядок и сроки оплаты.

Для справки: Если сторонами будет согласованна рассрочка или отсрочка платежа, то помещение будет находиться в залоге у продавца, до полной оплаты, о чем Росреестр сделает отметку при регистрации. Участники сделки могут исключить данное условие о залоге, оговорив это в тексте соглашения.

При указании цены советуем обратить внимание на несколько моментов:

А. Прием занижения стоимости (ниже 70% ее кадастровой стоимости), с целью уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ, больше не работает, так как для расчета налога с продажи налоговый орган, при цене ниже 70% кадастровой стоимости, оттолкнётся от 70% кадастровой стоимости (если она установлена) квартиры.

Тем более в случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным, продавец обязан будет вернуть сумму, указанную в контракте. В связи с чем покупателю придется доказывать фактический больший размер уплаченный суммы, чем указанно в тексте соглашения.

Вопросы налогообложения, в том числе основания для освобождения от уплаты НДФЛ, имущественные вычеты будут рассмотрены в отдельной статье.

Кроме того заниженная стоимость дает основание (в течение 1 года) для оспаривания контракта, по основанию подозрительности, если в отношении продавца будет возбуждена процедура банкротства.

Б. При указании в тексте сумм цифрами и прописью не допускайте их разночтения. Так как в данном случае условие о стоимости будет считаться несогласованным, что приведет к недействительности соглашения.

Факт приема-передачи квартиры фиксируются в акте приема-передачи.

При этом недостатки квартиры должны оговариваться именно в договоре, а не в акте приема передачи.

В акте о передаче рекомендуется зафиксировать показания счетчиков приборов учета воды и электроэнергии.

Leave a Reply

одиннадцать + десять =