Передача в пользование части общего имущества многоквартирного дома

Схема_как купить квартиру, дом, участок на вторичном рынке
Реестр рисков при покупке квартиры, дома участка

В настоящей статье будут рассмотрены вопросы передачи части общего имущества многоквартирного дома (далее — ОИМД) в пользования третьим лицам, а именно:

  1. Основания и порядок передачи ОИМД;
  2. Особенности договора о передачи имущества в пользование третьим лицам;
  3. Использование жильцами доходов, полученных от передачи имущества в пользования третьим лицам.

В пользование может быть передана часть несущей стены или крыши МКД для размещения наружной рекламы, нежилые помещения или их часть, которые относятся к ОИМД.

Основание и порядок передачи

Основание:

Закон предусматривает единственное основание для передачи ОИМД в пользование другим лицам – это решение собственников помещений в МКД о передачи имущества в пользование.

В решении указывается:

— уполномоченное общим собранием жильцов лицо, которое в последующем осуществляет заключение договора о передаче со стороны жильцов.

Жильцы дома могут своим решением определить лиц, которые в дальнейшем будут иметь право заключать договоры (например управляющая компания) о передачи в пользование ОИМД.

— условия контракта (существенные (без наличия которых договор считается незаключенным) и коммерческие условия).

Рекомендуется на собрании утвердить проект контракта и сделать его приложением к решению.

— порядок использования денежных средств, полученных от сдачи имущества.

За решение о передачи имущества в пользование иным лицам должно проголосовать не менее 2/3 собственников помещений в МКД.

Порядок передачи:

Уполномоченное лицо:

— заключает контракт о передачи имущества с третьим лицом, на условиях заранее согласованных собственниками жилья.

— передает лицу по акту приёма-передачи имущество, предусмотренное контрактом о передаче.

Особенности контракта о передачи в пользование третьим лицам ОИМД

Указанное соглашение относится к непоименованным договорам, так как оно отдельно не оговорено в  законодательных актах РФ. Но судебная практика распространила на него по аналогии положения о договоре аренды, в том числе вопросы государственной регистрации.

Контракт должен быть заключен в письменной форме.

Для договора аренды существенными являются следующие условия (то что стороны должны обязательно оговорить в соглашении):

— стороны контракта.

Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники ОИМД, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством, от которых выступает уполномоченное ими лицо.

Перед заключением соглашения необходимо проверить полномочия подписанта арендатора.

Это можно осуществить:

Если контрагентом выступает физическое лицо, то необходимо проверить его дееспособность (запросив у подписанта справку из уполномоченных органов о его психическом состоянии, проверить информацию о том, не было ли принято в отношении данного лица судебного решения о лишении его дееспособности полностью или в части).

Если контрагентом выступает юридическое лицо, то необходимо:

— проверить его учредительные документы на предмет отсутствия ограничений на заключении договора (в случае их наличия получить при подписании договора все необходимые одобрения соответствующих органов юридического лица и т.п.).

— проверить полномочия генерального директора (не истекли ли его полномочия, не установленны ли какие-либо ограничения в его деятельности и т.п.).

Также необходимо просмотреть информацию о юридическом лице в Едином государственном реестре юридических лиц – из которого можно получить данные о генеральном директоре, учредителях, статусе лица (не находится ли лицо в статусе реорганизации или ликвидации).

Если уполномоченное лицо действует от лица-контрагента по доверенности, то необходимо проверить наличие соответствующих полномочий, проверить не была ли отозвана доверенность на основании которой действует данное лицо (в настоящий момент указанную информацию можно проверить на сайте нотариальной палаты РФ).

На сайте Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ можно уточнить информацию о наличии судебных споров с данным лицом, проверить предмет и основания споров, не ведется ли в отношении данного лица процедура банкротства.

— предмет соглашения

В контракте очень важно подробно произвести описание предмета договора, а именно что будет сдаваться в пользование лицу, указать технические характеристики предмета, его размеры, расположение в МКД и т.д.

Особо стоит оговорить про описание в договоре предмета, если им выступает помещение или его часть, которое относится к МКД.

При заключении контракта на целое помещение, которое учтено в кадастре недвижимости сторонам для описания предмета договора будет достаточно дополнить вышеуказанные условия кадастровым номером помещения.

Если предметом договора выступает часть помещения, то в настоящий момент еще действует позиция согласно которой надлежащим описанием предмета будет приложение к договору графической схемы части помещения (т.е. стороны маркером на схеме из тех или кадастрового паспорта обводят то, что будет составлять предмет договора), без постановки сдаваемой части на кадастровый учет.

Важно отметить, что в случае, если стороны заключили договор и стали его исполнять, то в последующем признать договор недействительным по причине недостаточного описания предмета договора будет крайне сложно, так как в настоящий момент судебная практика активно развивает институт добросовестного поведения, который запрещает недобросовестной стороне злоупотреблять предоставленным ему правом, в данном случае производить оспаривание договора по причине недостаточного описания предмета договора.

— Срок договора

Стороны могут согласовать любой срок пользования переданным имуществом, если он не ограничен законодателем.

При этом важно отметить, что в случае сдачи в аренду помещения или его части на срок более чем 11 месяцев договор будет подлежать гос. регистрации.

— Плата за пользование.

В данном разделе следует указать:

  • размер платы
  • период
  • способ оплаты

— Иные условия контракта

Учитывая вышеуказанные рекомендации хотелось бы обратить внимание, чтобы в договоре стороны подробно оговорили вопросы ответственности, способы расторжения договора, обсудили распределение затрат на ремонт сдаваемого имущества и т.д.

Не стоит изобретать велосипед и делать договор с чистого листа, в свободных источниках достаточное количество образцов договором, необходимо их просто скачать и внимательно заполнить, опираясь на вышеуказанные рекомендации.*

*Вышеуказанные рекомендации описаны лишь для наиболее часто встречающихся ситуаций, поэтому перед заключением договора следует более подробно изучить судебную практику (в которой будут рассмотрены наиболее спорные вопросы, возникающие между лицами по аналогичным взаимоотношениям), разъяснения законодательства уполномоченными органами.

Чем более подробно будут оговорены в договоре условия взаимодействия сторон в той или иной ситуации, тем проще будет сторонам действовать в последующем.

Описывайте договор простыми формулировками, избегайте двусмысленности их трактования.

К договору также должен быть составлен акт приема-передачи имущества, в котором стороны должны зафиксировать факт передачи имущества, состояние передаваемого имущества и т.п.

Использование жильцами доходов, полученных от передачи имущества в пользования третьим лицам

Полученные денежные средства могут быть направлены:

— в фонд на произведение ремонта;

— на содержание жилья;

— на оплату услуг управляющей компании;

— на благоустройство территории.

Схема_как купить квартиру, дом, участок на вторичном рынке
Реестр рисков при покупке квартиры, дома участка

Leave a Reply

пять × 4 =