Ответственность риэлтора

Для наступления ответственности риелтора недостаточно одного факта его недобросовестного поведения. Необходимо располагать доказательствами, которые бы очевидно свидетельствовали о наличии причинной связи между поведением риелтора и наступившими отрицательными последствиями для клиента.
При этом, допущенное риелтором нарушение должно быть явным, оно должно резко отличаться от общепринятой практики поведения добросовестного специалиста, чтобы у суда даже не возникло и тени сомнения думать иначе.
Сразу необходимо оговориться, процесс оценки профессионального поведения риелтора умозрителен, трудно заранее спрогнозировать какую оценку даст суд тому или иному действию риелтора, поэтому выход только один – анализ судебной практики по делам со схожими обстоятельствами.

Полезно: риелтор — американский неологизм, образованный от слова realty – «недвижимость», в русском языке допустимо употребление как через «е» (риЕлтор), так и через «э» (риЭлтор).

В статье как проверить риелтора были приведены критерии (маркеры) при наличии которых, будет благоразумней выбрать другого специалиста, чем, нежели пытаться определить предел его имущественной ответственности.
В действующем законодательстве нет внятного закрепления, какие-именно обязанности должны быть возложены на риелтора, каким образом он должен их исполнять. В этой связи отправной точкой, при определении виновности риелтора, могут служить условия заключенного договора между риелтором и клиентом.

Важно: в настоящей статье не рассматривается вопросы страховой ответственности риелтора, хотя сам факт наличие такого договора, еще не является безусловным основанием для получения страховой выплаты клиентом. По общему правилу, у страховой возникает обязанность платить по договору страхования ответственности риелтора, лишь после решения суда, по которому признается виновность риелтора, иными словами поход в суд неизбежен.

О сладкоречивых гарантиях риелтора

Инфографика на тему ответственность риэлтора

Некоторые риелторы, торгуясь с клиентом о размере совей комиссии, приводят такой довод, мол они в полном объеме (!) отвечают перед клиентом, если что-то пойдёт не так.
При этом, такие гарантии они готовы дать только устно.

Полезно: все договоренности с риелтором – оформлять письменно, переписку вести посредством электронных сообщений.

 

Имущественная (гражданская) ответственность риэлтора

При разрешении вопроса об имущественной ответственности риелтора перед клиентом условно можно выделить два направления:

  • ответственность по Закону о защите прав потребителей;
  • общегражданская ответственность (взыскание убытка).

Ответственность риелтора по Закону о защите прав потребителей

Если клиент физическое лицо и приобретает помещение для личных целей (не коммерческих), то в случае ненадлежащего оказания услуг риелтором с последнего можно будет взыскать:

  • комиссию;
  • проценты за просрочку возврата комиссии (но не более суммы комиссии);
  • штраф 50% от общей суммы взысканного.

Очевидно, что общая сумма взысканного не перекроет убыток клиента (стоимость квартиры).

Полезно: к достоинствам взыскания сумм по Закону о защите прав потребителей относится упрощенный порядок доказывания в суде виновности риэлтора, точнее действует презумпция вины риелтора, иными словами риелтор должен доказать свою невиновность.

Взыскание убытка с риэлтора

Если в результате неправомерных действий риелтора покупатель лишился денег (оплата недвижимости) и не приобрел квартиру (имущество впоследствии было изъято у покупателя по решению суда), тогда у покупателя возникает право взыскать с недобросовестного риелтора сумму убытка в размере суммы уплаченной за квартиру.
На первый взгляд все звучит логично, справедливо и остается только обратиться в суд и донести суть своей проблемы. После, суд, незамедлительно, взыщет с нерадивого риелтора убыток в пользу покупателя, ведь все факты налицо.
К сожалению, все не так просто. При разрешении вопроса подлежит ли взысканию убыток с риелтора в пользу клиента, необходимо оперировать не обывательской логикой, а правовой.

Полезно: закон создается как ответная реакция на общественную потребность, которая осознается и формируется на основании обывательской логики, но как только закон вступает в силу, он начинает действовать на основании правовой логики, которая в свою очередь отметает притязания обывательской логики главенствовать в вопросе толкования нормы права.

Поэтому прежде, чем обращаться в суд с требованием о взыскании убытка с риелтора, оказавшего риэлтерскую услугу ненадлежащего качества, необходимо собрать доказательства подтверждающие:

  • вину риелтора;
  • неправомерные действия риелтора;
  • наличие подтвержденного убытка;
  • наличие причинной связи между убытком и действиями риелтора.

При отсутствии доказательств хотя бы по одному из приведенных пунктов, в удовлетворении требований о взыскании убытка с риелтора будет отказано.

Административная ответственность риэлтора

Статьей 27.1 Кодекса об Административных правонарушениях предусмотрена ответственность в случае причинения имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием.
Наказывается штрафом в размере от 5 000 руб. и до 5-кратного размера от суммы причиненного ущерба.
Привлечение нерадивого риэлтора к административной ответственности на первый взгляд мало соотносится с интересами пострадавшего, который остался без квартиры и денег, но оформленное постановления о привлечении к административной ответственности является, весьма, весомым доказательством вины риелтора, что, несомненно, пригодится в гражданском процессе при взыскании убытка с виновника.

Полезно: нужно быть готовым к тому, что попытка привлечь риелтора к административной ответственности может не увенчаться успехом из-за банального нежелания работать представителей компетентных органов, которые будут пытаться отделаться формальной отпиской.

Уголовная ответственность риэлтора

Риелтора можно попытаться привлечь к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного Кодекса, в этом случае ему может грозить наказание в виде лишения свободы.
Также как и с административной ответственностью само по себе привлечение к уголовной ответственностью не поможет вернуть квартиру или деньги. Но как показывает практика, ни что так не стимулирует злоумышленника возместить клиенты причиненный вред как шанс избежать/смягчить уголовного наказания.

Полезно: наличие вынесенного решения о привлечении к уголовной ответственности риелтора, значительно упростит гражданский процесс по взысканию убытков с виновного.

Страхование титула как альтернатива привлечения к ответственности риелтора

Не смотря на формальную возможность привлечь риелтора к ответственности в жизни, все получается по иному.
Поэтому, пожалуй, самый простой способ обезопасить себя – заключить договор страхования титула, перед тем как подписать договор купли-продажи квартиры
Если впоследствии, по решению суда, покупатель будет лишен права собственности на квартиру, тогда страховой надлежит выплатить потерпевшему страховое возмещение (компенсацию за изъятую квартиру).

Полезно: страховая компания, перед тем как заключить договор страхования титула, проведет аудит сделки купли-продажи имущества, на предмет ее юридической чистоты. Положительный ответ по аудиту страховой является дополнительным положительным признаком безопасности предстоящей сделки.

БЛИЦ ВОПРС-ОТВЕТ НА ТЕМУ: ОТВЕТСТВЕННОСТЬ РИЭЛТОРА

I к какой ответственности можно привлечь риелтора?
Риелтор можно привлечь к: гражданской, уголовной, административной.

II какой смысл привлекать риелтора к уголовной либо административной ответственности?
Да, это имеет большое практическое значение, результаты уголовного либо административного производства можно и нужно использовать, в качестве доказательства вины риелтора в гражданском процессе, при взыскании убытка с недобросовестного риелтора.

III правомерен ли отказ сотрудника полиции в принятии заявления о привлечении риелтора к ответственности по причине отсутствия состава административного правонарушения либо уголовного преступления?
Нет, неправомерно. Сотрудник полиции обязан в любом случаи принять заявление, в подобной ситуации необходимо подать письменное обращение в прокуратуру не правомерные действия сотрудника полиции .

IV в какой срок можно обжаловать постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении риелтора?
Законом срок на обжалования не ограничен, заинтересованная сторона может в любой момент по данному вопросу обратится в прокуратуру.

V как уберечься от недобросовестного риелтора?
Перед тем как заключить договор купли-продажи недвижимости необходимо заключить договор страхования титула.

VI что необходимо доказать в суде при взыскании убытка с риелтора?
В суде необходимо доказать следующие обстоятельства:
— вину риелтора;
— неправомерные действия риелтора;
— наличие подтвержденного убытка;
— наличие причинной связи между убытком и действиями риелтора.

Leave a Reply

семь − 7 =