Особенности покупки квартиры полученной в наследство

В рамках статьи Покупка квартиры на вторичном рынке будут рассмотрены особенности покупки жилого помещения полученного в наследство. Покупка квартиры доставшийся в наследство продавцу относитcя к наиболее рискованным сделками на вторичном рынке жилой недвижимости, ввиду невозможности проверки некоторых сведений, которые в последствии могут стать причиной оспаривания сделки купли-продажи квартиры.

Наследование в России, основные положения

  • Наследование имущества осуществляется по закону либо по завещанию.
  • Наследство принимается либо в полном объеме (включая обязанности) либо не принимается вообще. Если лицо приняло часть наследство, считается, что оно приняло все наследство, в том числе сведения о котором подлежат внесению в реестр недвижимости (ЕГРН).
  • Вступить в наследство можно подав соответствующее заявление нотариусу либо осуществив фактические действия по вступлению в наследство (фактическое вступление в наследство), такие, как оплата коммунальных услуг и несение иных расходов на имущество, осуществление охраны имущества.

Наследование по закону

Наследование по закону — это наследование наследниками имущества в порядке, установленном законом. Наследование на закону осуществляется в случае отсутствия завещания наследодателя.

Наследство по закону включает в себя восемь очередей наследников от наиболее близкой степени родства (например: 1 очередь: супруг, дети, родители) к наименьшей степени родства.

Очередь меняется, если отсутствуют наследники из предыдущей очереди.

Риски наследования по закону:

  • Возникновение неучтенного наследника, не получившего свою долю в наследстве.

Данный риск возникает ввиду фактической невозможности определить круг родственников наследодателя, так как отсутствует единая база, позволяющая получить данные сведения. Чем дальше очередь, тем уменьшается вероятность определить круг наследников соответствующей очереди.

При проверке квартиры перед покупкой покупателю необходимо понять все ли наследники соответствующей очереди получили свою долю.  Для этого необходимо собрать информацию о родственниках умершего и сравнить информацию о них, указанной свидетельстве о праве на наследство.

  • Неожиданное появления завещания.

Наследование по завещанию

Наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону.

Наследодатель может определить в качестве наследника любое лицо и передать ему все свое имущество (за исключением обязательной доли в наследственной массе).
Очередность, как при наследовании по закону, тут значение не имеет.

Риски при наследовании по завещанию могут быть следующие:

  • завещаний может оказаться несколько, причем приоритет будет иметь последнее составленное;
  • завещание может быть оспорено иными потенциальными наследниками (причины: невменяемость наследодателя в момент составления завещания, завещание было составлено под давлением и т.п.);
  • составленное наследодателем завещание не всегда может находится у нотариуса, который ведет наследственное дело (по месту жительства наследодателя). Оно может находится на хранении у другого нотариуса.

Также в определенных (когда нотариус недоступен) случаях удостоверить завещание может:

  • должностное лицо консульского учреждения;
  • должностное лицо органа местного самоуправления;
  • главный врач мед. учреждения;
  • директор дома престарелых, инвалидов,
  • капитан корабля;
  • командир воинской части;
  • начальник места лишения свободы.

То есть завещание, как говорилось ранее, может обнаружится по прошествию определенного времени, даже когда наследственная масса распределена между наследниками по закону.

  • при реализации получения наследства по завещанию было нарушено право лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве.

Обязательная доля в наследстве

Обязательная доля в наследстве это единственное исключение, которое может поправить волеизъявление (завещание) наследодателя завещать все свое имущество определенному лицу. В данном случае закон защищает нетрудоспособных детей наследодателя, лиц на иждивении, нетрудоспособных родителей, супруга наследодателя. Данным лицам в любом случае причитается доля в наследственной массе — не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Законодатели обещают, что с января 2018 года должен заработать официальный интернет-ресурс – Единая информационная система нотариата (ЕИСН) – в котором будут храниться данные обо всех совершенных нотариальных действиях. В том числе об удостоверенных завещаниях, об их изменении или отмене. Пока данная база не функционирует.

Внезапно возникшие наследники и иные лица

Еще раз хотелось бы остановится на лицах, которые могут внезапно, порой и неумышленно, появится и испортить радость от покупки квартиры

Внезапно возникшие после сделки по купле-продаже квартиры лица (чьи права были «ущемлены» до сделки) или о которых покупатель не знал:

  • лица имеющие право на обязательную долю в наследстве;
  • наследники по завещанию;
  • внезапно возникшие наследники, не знавшие о смерти наследодателя;
  • наличие лиц, имеющих право пользования квартирой в связи с наличием завещательного отказа.

Внезапно возникшие наследники могут вступить в наследство и по истечении указанного в законе срока – (6 месяцев со времени открытия наследства):

  • Доказав обоснованность пропущенного срока в связи с незнанием о смерти наследодателя или наличием причин по которым они не могли принять наследство; или
  • Получившие согласие всех наследников.

Покупку квартиры полученной по наследству можно осуществлять в случае наличия обстоятельств снижающих, НО НЕ ВСЕГДА ИСКЛЮЧАЮЩИХ, риски последующего оспаривания сделки по купли-продажи квартиры.

Советы по минимизации рисков

Как уже ранее говорилось покупка квартиры доставшейся в наследство это всегда рискованная сделка, но есть некоторые моменты которые позволят минимизировать риски, для этого необходимо:

  • Подробно изучить свидетельство о праве на наследство;
  • Изучить документы, представленные продавцом: паспорт на наличие детей, супруга;
  • Если имеются родственники не фигурирующие в свидетельстве о наследстве, то от них необходимо получить отказ от наследства (оформленный у нотариуса);
  • Считается, что риски снижаются, в случае если свидетельство о праве на наследство получено более чем 3 года (срок исковой давности);
  • Воспользоваться довольно молодым продуктом страхования рисков — страхование титула;
  • Перед покупкой квартиры переговорить с соседями продавца, бабушками у подъезда. Они иногда обладают о жизни лица значительно большей информацией чем правоохранительные органы.

Leave a Reply

12 + 10 =