Особенности купли-продажи квартиры находящийся в долевой собственности

В рамках статьи Покупка квартиры на вторичном рынке мы рассмотрим особенности покупки жилого помещения, которое находится в долевой собственности. В целом сам принцип проверки квартиры, продавцов и так далее схож со схемой покупки жилого помещения у одного собственника, за некоторыми исключениями.

Итак, для начала напомним, что долевая собственность это общая собственность лиц с определением доли каждого из них.

Первая особенность!

Первой отличительной и очень важной особенностью данной сделки является ее обязательное нотариальное удостоверение.

Негативная сторона нотариального удостоверения

  • Основной негативный момент из данной особенности это конечно лишние затраты сторон (кто платит стороны решают по договоренности) на оплату услуг нотариуса, которые в соответствии с Налоговым кодексом не должны превышать 20 000 рублей. В то же время на практике выходит значительно дороже, так как у разных нотариусов одним тарифом все не ограничивается. Еще приходится платить за техническую работу, стоимость которой может доходить до размера тарифа за удостоверение сделки.
  • Удостоверение сделки у нотариуса, несмотря на то, что на последним лежит обязанность проверки законности сделки, не гарантирует то, что в дальнейшем сделка не будет оспорена. Так как нотариус формально подходит к проверке сделки, действуя исключительно в рамках очерченных законом. Он не проверяет предыдущие цепочки сделок с квартирой, не проверяет должным образом предыдущих продавцов и покупателей и т.д.

Позитивная сторона нотариального удостоверения

Несмотря на то, что законность сделки проверяется нотариусом формально, как указывалось выше, в то же время с покупателя и продавца снимается необходимость запрашивать некоторые документы и информацию и в последующем проверять ее для оценки чистоты сделки, так как за них это сделает нотариус.

В данном случае нотариус в соответствии с законом при проверке сделки проверит:

  • полномочия сторон (проверяются посредством информации указанной в представленном стороной документе удостоверяющим личность гражданина);
  • дееспособность сторон;

При выполнении данной обязанности нотариус осуществляет запрос справок из психоневрологического диспансера, наркологического диспансера.

  • титул собственников продаваемого помещения, документы основания возникновения данного титула, обременения и ограничения;

Для проверки указанной информации нотариус сделает запрос в реестр недвижимости (ЕГРН).

  • наличие или отсутствия супруга (чье согласие потребуется, если доля была приобретена в период брака);

Данная информация проверяется посредством направление соответствующего запроса в органы ЗАГСа.

Также позитивный моментом является то, что нотариус обязан разъяснять сторонам их права и обязанности, рассказать сторонам о возможных рисках.

Стоит еще раз отметить, что нотариус проверяет необходимую информацию исключительно по формальным признакам и из открытых ему источников, при этом если на момент запроса данной информации она будет содержаться в данных источниках.  Что естественно не может в будущем гарантировать, то что такую сделку нельзя будет оспорить, если вдруг выяснится, что например на момент проверки в орган осуществляющий регистрацию прав на недвижимость не поступило постановление о наложении ареста на квартиру.

Поэтому при покупке квартиры даже через нотариуса мы настоятельно рекомендуем осуществить также еще и самостоятельную проверку документов и информации перед покупкой.

Вторая особенность!

Вторая особенность заключается в наличии у долевого собственника преимущественного права на выкуп доли другого собственника (по цене предложения третьему лицу и на аналогичных условиях) до момента продажи ее покупателю — третьему лицу.

Нотариус до совершения сделки осуществляет обеспечение соблюдения данного права посредством получения от всех долевых собственников отказа от приобретения доли в преимущественном порядке, которое оформляется также нотариально.

Это осуществляется либо оформлением письменного отказа, заверенного нотариально у нотариуса проводящего сделку другими долевыми собственниками

либо

посредством направления по почте всем долевым собственникам письменного предложения о реализации преимущественного права на покупку продаваемой доли.

В соответствии с законом другие долевые собственники должны в течение месяца с момента получения указанного уведомления либо принять предложение, либо отказаться либо не представить в данный срок никакого ответа. В указанных случаях в соответствии с законом будет считаться, что преимущественное право было соблюдено и имеется возможность продать долю третьему лицу.

Если долевые собственники отказались от приобретения ранее прошествия месяца, то данный срок выдерживать не надо.

Важно!
Цена и условия договора купли-продажи с третьим лицом должны быть теми же, что первоначально указывались в предложении о покупке, направленном ранее другим долевым собственникам. Если условия договора изменились, то необходимо повторно проводить процедуру по уведомлению о продаже доли на новых условиях.

Приобретение квартиры в долевую собственность

Если жилое помещение приобретается в долевую собственность, то в договоре необходимо определить долю, которая после регистрации будет принадлежать каждому из собственников. Если этого не сделать, то по закону будет презюмироваться равномерное распределение. Например, если покупателей двое то разделение 100% доли произойдет в пропорции 50:50.

Для информации!
Налоговые льготы при продаже доли те же, что и при продаже квартиры единственным собственником.

Leave a Reply

семнадцать − десять =