Обременения и ограничения прав на жилое помещение

В рамках статьи Покупка квартиры на вторичном рынке продолжаем рассматривать вопросы возникающие в процессе проверки квартиры перед покупкой, параллельно акцентируя ваше внимание на моменты, на которые необходимо обратить внимание в процессе аудита.

Итак, мы проверили продавца, документы на квартиру, право собственности продавца, технические характеристики квартиры и лиц имеющих право пользования жилым помещением. Теперь необходимо проверить не ограниченно ли право собственника на квартиру правами третьих лиц.

Что проверяем?

  • Обременения и ограничения прав на жилое помещение.

Обременение права на квартиру – это возникновение, при наличии у собственника права собственности, определенных прав третьих лиц на квартиру на основании закона или договора.

Ограничение права на квартиру – это ограничение права на распоряжение (невозможность продать) квартирой.

Обременить или ограничить право собственности, включающее в себя право пользования и распоряжения квартирой возможно по следующим основаниям:

  • На основании решения суда или судебного пристава;
  • На основании договора;
  • На основании закона.

В нашем случае обременения можно условно разделить на два вида:

Обременения, сведения о которых подлежат внесению в реестр недвижимости (ЕГРН).

К данному виду обременений и ограничений относятся:

  • найм;
  • доверительное управление имуществом;
  • сервитут;
  • залог (ипотека) в силу закона или договора;
  • арест.

Обременения, сведения о которых НЕ подлежат внесению в реестр недвижимости (ЕГРН)

К таким обременениям может относится:

  • наличие лиц, помимо собственника, имеющих право на проживание в квартире;
  • наличие супруга, при совместно нажитом имуществе;
  • заключение договора ренты (если по нему не происходит переход права собственности на квартиру).

Как выявить обременение или ограничение?

Обременения, сведения о которых подлежат внесению в реестр недвижимости (ЕГРН)

Если обременение права собственности в соответствии с законом должно быть отражено в реестре недвижимости и на момент проверки зарегистрировано в реестре недвижимости, то обнаружить его достаточно просто – необходимо заказать выписку из ЕГРН. В графе обременения/ограничения будет стоять соответствующая отметка.

В реестре недвижимости может стоять отметка о том, что помещение:

  • находится в аресте;
  • находится в доверительном управлении;
  • в отношении квартиры заключен долгосрочный (более года) договор найма;
  • находится в залоге (основания возникновения залога могут быть разные).

Внимание!

При этом стоит обратить внимание, что несмотря на то, что обременение требующие в соответствии с законом отражения в реестре недвижимости к моменту проведения проверки может быть не отражено в реестре. Например стороны не подали заявление на регистрацию обременения в Росреестр, определение суда на основании которого наложен арест на помещение не поступило в орган осуществляющий регистрацию прав, документы на регистрацию поданы, но находятся на стадии рассмотрения.

Если отметки в реестре недвижимости не имеется, то в целях минимизации своих рисков следует:

  • проверить в картотеках судебных дел информацию о наличии судебных процессов с участием продавца в качестве ответчика;
  • проверить на сайте Службы судебных приставов РФ информацию о наличии в отношении продавца исполнительных производств, которые могут иметь отношение к продаваемой квартире;
  • получить от продавца письменные заверения о том, что помещение не обременено правами третьих лиц, на помещение не наложен арест.

При наличии:

  • информации об аресте квартиры,
  • информации об наличии судебного спора в отношении продавца (или его супруга),
  • информации об наличии исполнительного производства в отношении продавца (или его супруга),

следует обратить особое внимание на основание ареста, характер судебного спора и основание возбуждения исполнительного производства. Наличие указанных факторов в последующем может привести к повторному аресту квартиры, оспариванию права собственности нового собственника квартиры и изъятию у него квартиры.

Обременения, сведения о которых НЕ подлежат внесению в реестр недвижимости (ЕГРН)

Информацию о наличии лиц, имеющих право на проживание в квартире, о наличии супруга, при совместно нажитом имуществе, о заключении договора ренты (если по нему не происходит переход права собственности на квартиру) можно посмотреть:

  • в выписке из ЕГРН;
  • выписке из домовой книги;
  • едином жилищном документе;
  • документах, выданных органами ЗАГСа;
  • сведениях полученных от нотариуса (по месту расположения имущества).

Как установить лиц, имеющих право на пользование квартирой, наличие супруга (для выявления статуса квартиры, как совместно нажитого) мы подробно освещали в отдельных статьях.

Хочется отметить, что договор пожизненного содержания с иждивением (Ренты) требует нотариального заверения и информацию о нем можно получить у нотариуса, по месту нахождения квартиры.

Заключение

При выявлении информации об имеющихся ограничениях или обременениях для покупателя благоприятнее, чтобы к моменту совершения сделки по купли-продажи данные обременения или ограничения были сняты, если продавец и покупатель не договорятся об ином (например оставления нанимателей квартиры после ее купли-продажи). Но в то же время необходимо изучить основание возникновения данных обременений или ограничений, чтобы они не смогли в будущем причинить новому собственнику негативные последствия.

О купле-продаже квартиры, при наличии ограничения или обременения мы расскажем в отдельной статье.

Leave a Reply

три × 2 =