Купить квартиру с долгами

Если купить квартиру с долгами по ЖКХ, то вопрос ответственности нового собственника может быть отчасти разрешен договором купли-продажи квартиры, а отчасти будет урегулирован законом.

Полезно: в настоящей статье рассматривается ситуация, когда квартира приобретена только с коммунальными долгами, иными словами, в статье не рассматривается ситуация, если квартира приобретена с ипотечным обременением.

Под ЖКХ долгом, в рамках настоящей статьи понимается, задолженность за:

  •  содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  • коммунальные услуги;
  • капитальный ремонт.
Инфографика об ответственности по коммунальным долгам прежнего собственника

Важно: наличие долгов по квартире может привести не только к судебным тяжбам с управляющей организацией (взыскание задолженности), но также к отключению соответствующей коммунальной услуге за неуплату долга по ней.

В соответствии с действующим гражданским законодательством, если иное не будет определенно договором купли-продажи квартиры, у нового собственника возникает обязанность оплачивать коммунальные платежи с момента регистрации договора, т.е. перехода права собственности на квартиру.

Ответственность прежнего собственника по ЖКХ долгам

По общему правилу новый собственник не отвечает по долгам:

  • за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  • за коммунальные услуги.

Важно: к приведенному перечню не отнесены начисления за капитальный ремонт, о чем речь пойдет ниже.

Не редки случаи, когда сотрудники управляющей организации понуждают нового собственника погасить задолженность за прежнего владельца. Свои необоснованные требования они аргументируют следующим образом: долги числятся за квартирой и не имеет значения кто собственник квартиры.
Такой правовой подход упречен, так как коммунальные услуги потребляет собственник, а не квартира, соответственно кто потребил тот и должен платить.
При этом сотрудники коммунальной сферы нередко предлагаю новому собственнику оплатить долги прежнего собственника, а потом уже новому собственнику обращаться к прежнему и в судебном порядке взыскивать оплаченный долг.
Новому собственнику необходимо решительным образом отказываться от подобного «предложения». Так как еще не факт, что управляющая организация правильно рассчитала задолженность, либо вообще имеет документальное подтверждение начисленным долгам за предыдущий период. Соответственно, если новый собственник погасит долг прежнего, он фактически выкупает его долг (чего делать не обязан), а гарантий, что он сможет долг взыскать с прежнего собственника нет.

Важно: чтобы не пасть жертвой отключения от коммунальных услуг из-за наличия задолженности за прежним собственником, необходимо в кротчайшие сроки предупредить обслуживающую организацию о смене собственника квартиры. Вероятно, представитель управляющей организации потребует от нового собственника оформить заявлению (в произвольной форме), к которому потребуется приложить копию подтверждающего документа (выписку из ЕГРП). Новый собственник вправе требовать от управляющей организации заключения нового договора МКД.

Условие в договоре купли-продажи квартиры

При оформлении договора купли-продажи квартиры стороны могут отнести обязанность по погашению долгов на нового собственника.
При этом в договоре подобное условие должно быть выражено явно и не двусмысленно, желательно даже указать конкретную сумму долга, подлежащею погашению за счет нового собственника.

Полезно: наличие/отсутствие задолженности по ЖКХ долгам на дату оформления договора купли-продажи квартиры обычно удостоверяется соответствующей выпиской (справкой), выданной управляющей организацией.

Долг за капитальный ремонт

Иначе обстоит дело с задолженностью за капитальный ремонт – вне зависимости за какой период образовалось задолженность погасить ее должно лицо, являющееся собственником квартиры. Т.е. в данном случае факт образования задолженности в период, когда лицо не являлось собственником не является основанием для неуплаты долга.

Полезно: новый собственник вправе предъявить требование прежнему собственнику и в случае его уклонения в судебном порядке взыскать долг в размере оплаченной суммы за капитальный ремонт.

Прежний собственник квартиры публичное образование

В настоящей статье под публичным образованием понимается Российская федерация либо муниципальное образование.
Если собственник принял (приобрел) квартиру у публичного образования с долгами по капитальному ремонту, то собственник обязано погасить эти долги.
При этом он вправе подать заявлением о перерасчете начислений за будущий период по капитальному ремонту.
Если новый собственник, погасив долг прежнего собственника-публичного образования, является получателем льгот и субсидий в натуральном выражении, то он вправе требовать возврата ранее уплаченных сумм за капитальный ремонт.

Блиц вопрос-ответ на тему: купить квартиру с коммунальными долгами

I Можно ли купить квартиру с долгами по коммунальным платежам?
Да, можно, важно в договоре отразить сумму долга.

II Купили квартиру с долгом кто должен платить?
Прежний собственник, по общему правилу должен платить, если иное не было определенно в договоре купли-продаже квартиры. А также следует учитывать исключение из правил, если долг по капитальному ремонту, то платить придется новому собственнику.

III купил квартиру с коммунальными долгами что делать?
Алгоритм действий следующий:
— заявить обслуживающей организации о смене собственника;
— заключить новый договор МКД;
— запросить сведения о задолженности по квартире на дату регистрации права;
— подать заявление в управляющую организацию о перерасчете задолженности;
— погасить задолженность по капитальному ремонту.

IV что делать, если купил квартиру с долгами?
См. ответ на вопрос III.

V можно ли купить квартиру с долгами?
Да, можно, главное отразить соответствующее условие в договоре купли-продажи квартиры.

VI купил квартиру а там долги?
См. ответ на вопрос III.

VII купили квартиру с долгами ЖКХ?
Не обходимо принять превентивные меры (см. ответ на вопрос III).

VIII купили квартиру с долгом за коммунальные услуги?
См. ответ на вопрос III.

IX купил квартиру с долгом за капитальный ремонт?
По общему правилу долги за капитальный ремонт будет вынужден погасить новый собственник, после чего он вправе предъявить требование прежнему, иным образом будет складываться ситуация если прежний собственник публичное образование.

X куплю квартиру погашу долги?
Да, новый собственник вправе погасить долги прежнего собственника и в последующем вправе предъявить прежнему владельцу квартиру требование, если иное не было определено в договоре купли-продажи квартиры.

XI купить квартиру без долгов?
Для этого необходимо на этапе оформления сделки получить официальный ответ (выписку, справку) от обслуживающей организации об отсутствии задолженности по ЖКХ долгам.

XII кто платит долг за купленную квартиру?
В зависимости от вида долга и условий договора, может как новый, так и прежний собственник. По общему правилу за прежние долги отвечает прежний собственник. Исключение из правил долги за капитальный ремонт.

Leave a Reply

шесть + 13 =