Эскроу счет для расчета по недвижимости

Эскроу счет открывается покупателем в банке, на который перечисляется стоимость квартиры, а банк с этого счета вправе и обязан перечислить деньги продавцу, после наступления события, которое заранее было оговоренного сторонами.

Полезно: в настоящее время распространены следующие способы оплаты по договору купли-продажи квартиры:

В развитых странах уже давно распространена практика производить расчеты посредством эскроу счета, при приобретении недвижимости.
Это объясняется тем, что при расчете с использованием эскроу счета в равной степени защищаются интересы как продавца (получить деньги), так и покупателя (приобрести недвижимость).

Однако, следует учитывать, что положения российского договора счета эскроу (в отличие от зарубежных), не допускают:

  • производить расчеты не деньгами;
  • посредническую функцию банка возложить на нотариуса либо адвоката.

В России счет эксроу приобрел известность, благодаря имениям, внесенным в Закон об участии в долевом строительстве. Напомним, что согласно новым правилам, которые должны вступить в силу во II полугодии 2019 года, расчеты между участником (дольщиком) и застройщиком будут производиться на основании счета эскроу. Иными словами застройщик получит деньги со счета эскроу, только тогда, когда предоставит дольщику квартиру.
Счет эскроу в долевом строительстве, без сомнения, является упреждающей мерой, которая должна уберечь деньги дольщика от непредвиденного банкротства застройщика. А если, финансовое потрясение постигнет банк, в котором открыт счет эскроу, то тогда будет произведена страховая выплата, так как каждый счет эскроу застрахован на 1,4 млн. руб. В настоящий момент идут обсуждения об увеличении размер страховой ответственности до 10 млн.

Важно: по общему правилу договор эскроу счета заключается между тремя сторонами:

  • покупатель (депонент), обязан перечислить деньги за квартиру;
  • продавец (бенефициару), обязан передать квартиру;
  • банк (эскроу-агент), обязан заблокировать деньги, а после наступления определенного основания перечислить их продавцу.

Порядок приобретения недвижимости с применением счета эскроу

Если стороны договора купли-продажи недвижимости не вовлечены в орбиту правоотношений, вытекающих из долевого участия, при это они настроены обезопасить свои интересы. Они могут воспользоваться счетом эскроу, при расчете согласно нижеприведенному плану:
1. продавец, покупатель заключают договор купли-продажи с условием о порядке расчета посредством эскроу счета;
2. продавец, покупатель, банк заключают договор счета эскроу, в котором согласовано основание (условие), при наступлении которого банк перечисляет деньги в пользу продавца;
3. покупатель перечисляет на открытый счет эскроу стоимость недвижимости;
4. продавец совершает необходимые действия, для наступления события (условия);
5. После наступления события (условия) банк перечисляет деньги со счета эксроу в пользу продавца.

Инфографика о порядке приобретения недвижимости с применением эскроу счета

Важно: событие (условие) с которым стороны связывают наступление обязанности банка перечислить деньги в пользу продавца необязательно должно зависеть от предоставления последним каких-либо документов банку (например: выписки из ЕГРН о переходе права собственности на квартиру), а может быть обусловлено истечением периода времени либо наступлением иного обстоятельства.

Содержание договора счета эскроу

Полезно: если в договоре счета эскроу не определен период времени, в течение которого банк перечисляет деньги продавцу (при наступлении оговоренного события), то деньги должны быть перечислены в течение 10 дней.

С учетом диспозитивных начал гражданских правоотношений стороны, во многом, вольны самостоятельно определять условия договора. Те условия, которые буду отражены в договоре счета эскроу, будут признаны существенными для этих сторон.
Вместе с тем, есть ряд условий, по которым сторонам важно достигнуть согласия, так как в ином случае, входе реализации сделки могут возникнуть неоправданные трудности.
Так, например, договор счета эскроу должен быть оформлен в письменной форме.

В договоре необходимо указать:

  • информацию о сторонах (продавец, покупатель, банк);
  • сведения об «основном» договор купли-продажи недвижимости;
  • индивидуализирующие сведения об объекте недвижимости;
  • сумму сделки по договору купли-продажи;
  • сумму, тарифы комиссии банка;
  • срок, в течение которого покупатель обязуется внести деньги на эскроу счет;
  • срок оплаты комиссии банку (с учетом тарифов);
  • срок депонирования, т.е. удержания денег банком на счета эскроу;
  • срок, в течение которого банк перечисляет деньги продавцу (если наступит событие);
  • описывается событие (условие), при наступлении которого банк перечисляет деньги продавцу;
  • об обязанности банка произвести юридическую экспертизу документов;
  • основания для возврата денег со счета эскроу покупателю.

Важно: если предоставление продавцом в банк выписки из ЕГРН о переходе права собственности на квартиру, является событием (условием) по договору счета эскроу, при наступлении которого банку надлежит перечислить деньги за квартиру продавцу, то на банк, по общему правилу, возложена обязанность проверить правильность оформления представленных документов (юридическая экспертиза), прежде чем перечислить деньги продавцу.

При этом, важно различать юридическую экспертизу, в ходе которой проверяется правильность заполнения документов, от иной экспретизы, например почерковедческой, в ходе которой может быть проверена подлинность подписи. Иными словами, если в банк будут представлены безукоризненно оформленный, но поддельный документ, то банк его примет и спишет деньги с эскроу счета.

Блиц вопрос-ответ на тему: эскроу счет для расчета по недвижимости

1. Эскроу счет простыми словами?
Эскроу счет это фактически счет открытый в банке в пользу третьего лица. В случае продажи квартиры, покупатель открывает счет в пользу продавца. Банк перечислит деньги в пользу продавца, только после наступления события оговоренного в договоре счета эскроу, событие может быть любое, но обычно таким событием признают переход права собственности на квартиру в пользу покупателя.

2. Размер комиссии банка при использовании счета эскроу?
Размер комиссии зависит от:
— банка;
— стоимости квартиры;
— срока депонирования;
— количества внесеных изменений, после его подписания;
— прочих моментов.
При этом, среднерыночный размер комиссии банка будет варьироваться в пределах от 20 000 руб. до 1 % от стоимости недвижимости.

3. Может ли банк взыскать комиссию из средств положенных на счет эскроу для расчета по недвижимости?
Если договором счета эскроу не определено иное, то банк не вправе списывать со счета эскроу сумму в счет погашения задолженности по комиссии.

4. Ответственность банка по эскроу-счету?
Деньги зачисленные на счете эскроу застрахованы на сумму 1,4 млн. В настоящий момент обсуждается законодательная инициатива об увеличении размера страховой выплаты до 10 млн.

5. Когда банк обязан перечислить продавцу квартиры деньги зачисленные на эскроу счет?
Банк обязан перечислить деньги в срок оговоренный договором, при наступлении оснований для перечисления средств, а в отсутствии такого срока в течение 10 дней.

6. Как продавцу квартиры (бенефициару) узнать о состоянии счета эскроу, были ли зачислены деньги?
В силу закона, а также учитывая, что продавец является стороной договора счет эскроу, он вправе получить от банка сведения о состоянии счета, размере зачисленных средств.

7. Разница между эскроу и аккредитивом?
Аккредитив в отличие от эскроу является более формализованным банковским продуктом, к тому же международная практика склоняется к тому, что расчеты за недвижимость удобней проводить через счет эскроу, как более гибкий инструмент, наиболее полно отвечающий интересам сторон при купли-продажи квартиры.

8. Ответственность банка, если продавец-мошенник предоставил поддельные документы в целях получения денег со счета эскроу?
По общему правилу, банк не проводит какой-либо специальной экспертизы представленных документов, за исключением проверки их на правильность оформления.

9. Может ли пристав списать деньги со счета эскроу, по долгам покупателя?
До того момента, пока банк не перечислили денежные средства со счет эскроу в пользу продавца, на эти деньги может быть наложен арест пристава по судебному решению.

Leave a Reply

2 + 17 =